Как добиться капитального ремонта своего дома

Мешает ли пандемия проведению капитального ремонта домов? Что делать, если ремонт планируется только через пару десятилетий? И как определить, что именно ремонтировать? На эти и другие вопросы читателей и журналистов «РГ» ответили исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР) Анна Мамонова и исполнительный директор НП «ЖКХ контроль», председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам ОП РФ Светлана Разворотнева.

Веденные из-за пандемии ограничения осложнили проведение ремонта в этом году. Фото: Сергей Куксин/РГ

Татьяна Масленникова из Крыма спрашивает: «Мне приходит квитанция об оплате капитального ремонта. Договора с нами никто не заключал. Обязана ли я платить?»

Анна Мамонова: Да. Я думаю, этот вопрос спровоцирован первыми формулировками, которые были в Жилищном кодексе до 2014 года. Там была обязанность регионального оператора заключить со всеми договор. Эта норма недолго существовала, ее исключили. Обязанность оплаты возникает в связи с законом. То есть как только регион принял региональную программу, включил туда дом, у собственника возникает обязанность платить в силу закона, Жилищного кодекса.

И никакого договора с ним не заключается.

Алексей из Мурома жалуется, что в одной из комнат у печной трубы опасно провис потолок, сыпется шлак, штукатурка. Но фонд капремонта отказывает в реконструкции перекрытий и трубы, это в капремонт не входит. Что делать?

Светлана Разворотнева: На самом деле, фонд прав. Когда уже есть проблемы с перекрытиями, то речь идет, в первую очередь, о реконструкции. Здесь должны работать какие-то другие механизмы. Какие, сейчас активно обсуждает правительство. Есть большое количество домов, которые бессмысленно ремонтировать. Их надо либо сносить, либо реконструировать. На это направлен закон о комплексном развитии территорий, который недавно Госдума приняла в первом чтении. Наверное, единственный механизм, который поможет гражданам решить эту проблему не за счет своих средств — привлечь инвестора, если это какой-то привлекательный участок. Построить на этом месте другой дом и переселить людей. Пока такой инвестор не найден, у граждан есть право самим скидываться и что-то ремонтировать. Но, к сожалению, большинству такая возможность недоступна.

Анна Мамонова: Жители должны обратиться в местные органы власти, чтобы определить, аварийный дом или нет. Либо могут сами провести экспертизу и с этими документами опять же обратиться в муниципалитет.

Жители 14-квартирного дома хотят как раз не капремонт, а хотят найти строительную компанию, которая снесет их дом в центре города и построит на этом месте многоэтажку. Но 12 квартир за строительство, а две квартиры против. Председатель ТСЖ Темирсултан спрашивает: как решить проблему, чтобы были все довольны?

Светлана Разворотнева: Такое решение должны принять 100% собственников. Когда в 2019 году вносились изменения в Жилищный кодекс, в закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ, в одной из редакций была норма, которая упрощала принятие решений и стимулировала такое саморасселение — когда люди, у которых дом в хорошем месте, самостоятельно ищут инвестора и договариваются с ним. Но это предложение не было поддержано депутатами. А мне кажется, что это очень правильная история. «ЖКХ Контроль», Общественная палата ее поддерживали. И я не теряю надежды, что, возможно, она все-таки вернется в законодательство. Но сейчас, к сожалению, все рычаги по привлечению инвесторов находятся в руках местных органов власти.На вопросы читателей «РГ» Светлана Разворотнева отвечает в рубрике «Юрконсультация«

Микрорайон трехэтажных домов в Люберцах по договору 2014 года между администрацией города и застройщиком подлежит сносу. Но застройщик не выполнил обязательств по застройке территории. Анатолий Потехин спрашивает: правильно ли, что с жителей сейчас взимают взносы на капремонт, хотя дома уже должны быть снесены?

Анна Мамонова: Пока дома в региональной программе капитального ремонта, они обязаны платить. Как только их из региональной программы исключат, включат в программу аварийного жилья, расселения — накопленные на капремонт деньги будут возвращены. Они никуда не пропадут.

Светлана Разворотнева: Был закон о комплексном устойчивом развитии территорий. Инструмент фактически не работал, потому что не были прописаны ключевые вещи — инструменты согласования, предположим, с собственниками. Поэтому практически не шли программы. Даже если приходили инвесторы, потом оказывалось, что они не в состоянии реализовать эти обязательства. Нужно эти инструменты уточнять, и тогда есть надежда, что, может быть, таких историй будет меньше — когда пришли на территорию, что-то пообещали…

Много вопросов про очередность ремонта домов. Дмитрий Валентинович живет в Екатеринбурге в доме 1932 года постройки, памятник архитектуры регионального значения. Капремонт запланирован на 2039-2041 годы. Тогда как в домах более поздней постройки эти работы либо уже проведены, либо будут проведены в ближайшие 5 лет. От чего зависит место в очереди?

Светлана Разворотнева: Многие региональные программы, особенно в первые годы, формировались довольно произвольно. В лучшем случае, за точку отсчета брался год постройки. Не учитывалось техническое состояние дома. Сплошные технические обследования, которые существовали до 2013 года, сейчас прекратились. И по сути никто не знал, какой у нас жилой фонд, какие у него реальные проблемы. Паспорта домов сплошь и рядом не делались. Поэтому как-то примерно разбросали очередность. А некоторые даже не примерно, а с умыслом. Они думали, что раз денег сейчас мало (на первых этапах взносы собирались не очень хорошо), — давайте, мы основные самые дорогие работы перенесем на более поздний срок. А начнем с более простых работ, типа крыш. Или в первые годы программы будем по 4 дома ремонтировать, а потом с 2025-го по 2030-й отремонтируем все, что осталось. С учетом того, что либо нас уже не будет, либо что-то переменится.

Конечно, пытаются сейчас поправить эту историю. Существует обязанность региональных властей ежегодно делать актуализацию региональных программ капремонта. Тут все зависит от регионов, от их желания и возможностей. И от активности жителей. Если жители звонят во все колокола, пишут письма и требуют переноса сроков, то, как правило, власти на основании обследований (но когда старый дом — наверняка там не все в порядке) переносят капремонт на более ранние сроки.

Анна Мамонова: Критерии, по которым выстраивается очередность, — это ответственность субъекта РФ. Жилищным кодексом это не регулируется. Но есть «Методические рекомендации о необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирных домах» минстроя, которые все четко обозначают. В рекомендациях есть ссылка на строительные нормы, по которым определяется в том числе износ. Есть четкая рекомендация создать в субъекте комиссию о необходимости проведения капитального ремонта. Практически во всех регионах эта комиссия создана. Чаще всего на уровне муниципалитетов. Где-то комиссия работает очень хорошо и является реальной помощью и жителям, и органам власти. Где-то носит формальный характер. Но она есть.Очень многие жители приблизили сроки ремонта, обратившись в комиссию

Предполагается, что собственники, которые недовольны сроком проведения ремонта, установленным региональной программой, обращаются в эту комиссию и говорят: «Мы недовольны. Мы считаем, что нам сейчас нужен ремонт крыши». Эта комиссия устанавливает необходимость, направляет документы в органы власти. Во всех регионах, где есть комиссия, приняты документы, которые регулируют как раз актуализацию программы в зависимости от поступающей от комиссии информации. Очень многие жители таким образом сдвинули свой дом вперед.

И еще я бы хотела добавить, что есть очень серьезная нерешенная проблема по капремонту объектов культурного наследия. На такие здания необходимо потратить гораздо больше денег, времени, сил из-за особенностей законодательства, чем на обычный дом. У нас есть общая кубышка, куда все сложили деньги. И почему мы на один дом должны потратить больше, чем на другой, рядом стоящий? Многие говорят: «Он живет в центре города, практически во дворце. Почему я, живя на окраине города, должен вкладываться в эту лепнину?» Без господдержки капремонт объектов культурного наследия, в которых проживают люди, не сдвинуть с мертвой точки.

А если выстраивать очередь по дате строительства дома, то они все сейчас попадут в программу первым пунктом. Что с ними делать? Потратить все накопленные деньги на лепнину в этих домах? Вопрос достаточно сложный. Поэтому житель Екатеринбурга может обратиться в комиссию, но в связи с тем, что у него дом — объект культурного наследия, у него очень сложный вопрос. Пока этот вопрос на федеральном уровне достаточного внимания не получит, пока не будет разработана программа софинансирования по этим домам, мы не сможем такой большой массе домов-объектов культурного наследия помочь.

Типичная ситуация: в доме был запланирован ремонт на 2018-2019 годы, а его не провели. Где-то никто из подрядчиков не вышел на торги, где-то жители просто не знают, почему. Как быть?

Светлана Разворотнева: За выполнение региональных программ несет субсидиарную ответственность субъект РФ. К сожалению, невыполнение региональных программ характерно для многих регионов. Только в этом году в 49 субъектах ремонтируют дома по программам прошлых лет. Причины разные: и нехватка денег, и какие-то форс-мажоры, как в этом году. В первую очередь, надо жаловаться в Фонд кап­ремонта. Достаточно активно следит за этим прокуратура. Но все равно из года в год такие проблемы повторяются.

Вячеслав Владимирович из Самары жалуется, что жителям дома не дают перейти на спецсчет, поскольку сборы по капремонту у них ниже 97%. А они хотят сами распоряжаться деньгами и ускорить ремонт. Что им делать?

Анна Мамонова: Это прямое нарушение. Во-первых, надо оформить свое желание протоколом собственников. В течение 5 дней они должны представить протокол регоператору и указать, в течение какого срока он должен перечислить деньги на спецсчет. В Самарской области, насколько я знаю, срок перехода один год. Ни о каких взносах, ни о какой платежной дисциплине, ни о каких других ограничениях здесь речи быть не может.

Светлана Разворотнева: Единственное исключение состоит в том, что если им уже сделали какой-то ремонт за счет оператора капремонта, то они должны набрать и вернуть те деньги, которые фактически занимали у других домов. Давайте попробуем вместе разобраться. Я думаю, наши региональные центры общественного контроля к разрешению этой ситуации подключатся. Если им там препятствия чинят вопреки закону, поправим чиновников.

Владимир говорит, что жители его дома подумывают о переводе средств на спецсчет. Но не понимают, как, не будучи специалистами, смогут понять, что именно и когда надо ремонтировать, чтобы внезапно не остаться потом без средств на что-то действительно важное?

Анна Мамонова: Есть управляющая компания, ее обязанность следить за домом и вовремя сообщать, какой капремонт требуется. Выбирайте хорошую управляющую компанию и доверяйте ей.

Светлана Разворотнева: Даже собственники спецсчета не совсем свободны в выборе последовательности работ. Есть региональные программы, которые распространяются и на дома, выбравшие спецсчет. В этих программах написано, когда надо делать крышу, когда «инженерку», когда остальные элементы. Собственники могут это сделать раньше. Но не позже, это будет нарушением и даже основанием для возвращения их в «общий котел».12 регионов не меняли размер взносов на капремонт с момента начала программы

Скоро начало года. Планируется ли в каких-то регионах повышать взносы на капремонт? И можно ли это делать, ведь повышение коммунальных платежей обычно идет с июля?

Светлана Разворотнева: Действительно, с июля повышаются тарифы на коммунальные услуги. Но взносы на капремонт — это чисто региональное решение. И они могут повышаться, когда это сочтут возможным органы власти.

В 2020 году 37 регионов не меняли взносы, в Алтайском крае они даже уменьшились. 12 субъектов не меняли размер взносов за капремонт с момента начала программы. По следующему году пока не все регионы определились. Санкт-Петербург достаточно сильно повышает тарифы на капремонт. Но они были одни из самых низких по стране. Поэтому тут все очень индивидуально.

Анна Мамонова: Пока только 20% регионов утвердили взносы на следующий год, и у них повышения нет или оно на уровне инфляции. Многие субъекты, которые планировали повышение, из-за пандемии эти решения приостановили.

Как проходит капитальный ремонт в год пандемии? Пришлось ли откладывать работы из-за вводимых ограничений?

Анна Мамонова: Для нас пандемия не стала такой критичной, как изначально прогнозировали. Собираемость платежей упала в целом по году всего на пару процентов.

Весной сначала была путаница — рабочие, нерабочие дни. Но это не послужило причиной торможения. Заключение договоров с подрядными организациями осталось на уровне прошлого года.

Единственное, с чем мы столкнулись, — нельзя было зайти в дома. В первую очередь, пострадали работы, связанные с отоплением, потому что у них очень короткий сезон, они выполняются летом. Невозможно было поменять стояки: все в доме, никто не должен контактировать, рабочих никто не пустит. Поэтому работы, связанные с внутренними инженерными коммуникациями, в основном перенесены на следующий год.

Светлана Разворотнева: По той статистике, которая мне доступна, выполняемость работ просела процентов на 20. Собираемость платежей упала на 2-3%. Действительно пандемия не стала какой-то катастрофой для реализации программ капитального ремонта.

Часто говорят, что дома не ремонтируются, потому что нет денег. Но на счетах фондов капремонта лежат огромные суммы, которые вроде как не тратятся. Насколько это правильно?

Анна Мамонова: У нас в целом система капитального ремонта в год в стране собирает порядка 200 миллиардов рублей. Когда говорят об остатках, называют сумму где-то в 260 миллиардов рублей. Это общая сумма — и на счетах региональных операторов, и на специальных счетах. На счетах регоператоров сейчас 120 миллиардов рублей, а выполняют они работы на 200 миллиардов.

Заключить договор с подрядными организациями они могут, когда у них на это есть деньги. Соответственно, вот этот цикл деньги лежат на счетах. Кроме того, есть обязанность неснижаемого остатка на счетах, которая должна обеспечивать финансовую устойчивость, в том числе возврат денег тем, кто выходит на спецсчета из «котла».

На спецсчетах лежит 150 миллиардов. Говорить о том, что у нас много денег в системе капитального ремонта, имея в виду спецсчета, — нельзя. Там решение людей. Хотят потратить на капитальный ремонт — потратят.

Светлана Разворотнева: Я бы тут поспорила. К сожалению, есть отдельные регионы, которые скопили на своем счету гигантские остатки. То ли они сделали такую региональную программу, что все основные работы перенесли на период через 10-15 лет, то ли они просто не расторговывают. Это чисто административные просчеты. С этим пытаются бороться все, начиная с минстроя и заканчивая общественностью. Но, к сожалению, эти остатки даже увеличились у некоторых. Притом что собираемых денег для выполнения в срок всей запланированной программы во многих случаях действительно не хватает.Ремонт систем отопления из-за пандемии пришлось в основном перенести на следующий год

Анна Мамонова: Из 85 субъектов таких злостных «плохишей» всего пять. Большая часть регионов очень старается, активно предпринимает все возможные действия, привлекает дополнительные деньги, то есть в целом система функционирует. Но, как всегда, есть нарушители.Вопрос от партнера «РГ»

Портал «Город Че» (г. Череповец): «Возможен ли уход от обязательных взносов на капремонт и возврат к федеральной программе капремонта жилья за бюджетный счет?»

Светлана Разворотнева: В Жилищном кодексе написано, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме несет ответственность за содержание своего имущества. Ответственность означает, что и содержание, и капитальный ремонт — в первую очередь, обязанность самих собственников.

Можно рассматривать отдельные случаи. Первое, это капитальный ремонт самых дорогих элементов, например, лифтов. Около 16% лифтов уже исчерпали все сроки эксплуатации, и это очень дорогой вид работ, от 2 до 3 миллионов. Взносы, которые собственники собирают, не позволяют заменить этот элемент. Что с этим делать? По лифтам — да, надо помогать. У нас есть программа выхода из кризиса, которую приняло правительство. Там есть пункт о том, что нужно искать источники софинансирования работ по замене лифтов. Сейчас активно эти механизмы прорабатываются.

Второй вопрос — ремонт и содержание ветхих, старых малоквартирных домов. Взносы с этих домов не позволяют выполнить весь комплекс работ, которые требуются. И люди там живут не самые богатые. Нужно искать решение вопроса с участием инвесторов и региональных бюджетов.

Анна Мамонова: Вероятность возврата к ремонту за счет бюджета — 0%. Программа капремонта — это своего рода система воспитания собственников. Мы же частные дома не ремонтируем за счет государства. Эта политика показала себя как достаточно успешная реформа, успешный инструмент по восстановлению жилищного фонда. Так что платите взносы на капитальный ремонт, пути назад не будет. Будем сами ремонтировать свои дома.Звонок читателя

Сколько нужно платить?

Пенсионерам 80 лет и старше положена компенсация по оплате капремонта 100%. Мой знакомый живет в Псковской области, ветеран войны, инвалид. И оплачивает взносы за капремонт в размере 50%. Потому что существует такой региональный закон.

Светлана Разворотнева: Норма об освобождении от взносов людей пожилого возраста действительно была не прямой. Регионы принимали самостоятельное решение. И, конечно, там много безобразий, которые мы сейчас видим. Кто-то, например, говорит о том, что пожилой человек, если он является инвалидом или ветераном, должен выбирать одну из льгот. Для многих это превращается в хождение по всем кругам ада. Если бы были контакты этого человека, можно было бы разобраться.

Анна Мамонова: Нужно только дополнить, что выплата производится из расчета социальной нормы жилья. Если он один проживает в трехкомнатной квартире, ему весь платеж не будут компенсировать.

Я проживаю в Кемеровской области. Под домом была шахта, выемка угля из пяти пластов. В Кемерово и области существует программа переселения людей с отработанных территорий. Но я борюсь с чиновниками 10 лет. В суде мне сказали, что нужно экспертное заключение, акт комиссии, ее стоимость 42 тысячи. И выезжают только по договору с угольным предприятием.

Светлана Разворотнева: Давайте наши юристы вам перезвонят, и мы разберемся. Я направлю документы в адрес предприятия, в адрес главы региона, прокуратуры. И, может быть, вместе с «Российской газетой» разберемся. Не обещаем, что все решим, но мы попытаемся.Как вернуть средства на ремонт?

Светлана Разворотнева: Я бы хотела обратить внимание на то, что государство сейчас предоставляет прекрасную возможность делать дополнительные работы, направленные на повышение энергоэффективности многоквартирного дома. Это установка аппаратуры погодного регулирования, циркуляционных насосов, индивидуальных тепловых пунктов, датчиков движения, замена окон, утепление входных групп. Все, что позволяет снижать потребление ресурсов и не переплачивать за коммунальные услуги. Иногда подобные работы удается сделать за счет взносов за капитальный ремонт, иногда приходится собирать дополнительное финансирование. Но при этом есть возможность компенсировать до 80% затрат, до 5 млн рублей на дом. Такую программу реализует сегодня Фонд содействия реформированию ЖКХ. На сайте фонда есть калькулятор, в котором вы можете вбить технические характеристики дома и понять, есть ли у вашего дома потенциал этой экономии, какие виды работ можно сделать. С помощью фонда создана сеть региональных консультантов, которые помогут. У нас на базе «ЖКХ Контроль» работает Центр повышения энергоэффективности, мы помогаем совершенно бесплатно, работаем на средства президентского гранта. Поможем просчитать потенциал энергоэффективности, выбрать перечень работ, который поможет сделать дом более теплым, более дешевым в содержании, подготовить заявку на возмещение средств.

Мне кажется, государство должно начать стимулировать собственников в проведении энергоэффективного капремонта. Программа запущена, но сейчас все сложно, долго: собственник должен дать заявку в муниципалитет, муниципалитет — в регион, регион отправляет в фонд. Огромное количество людей, которые хотят принять участие в этой программе, но тормозят чиновники, органы власти. Если бы можно было обращаться собственникам напрямую в тот же фонд, это был бы правильный шаг государства. В Эстонии, в Германии, например, существуют агентства, которые дают безвозмездные кредиты людям на проведение таких работ.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов/ Марина ТрубилинаВизитная карточка

Анна Мамонова

Эксперт в области капремонта общего имущества многоквартирных домов. В период работы в минстрое участвовала в разработке системы капремонта. С 2016 года возглавляет Ассоциацию региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР). Член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

Анна Мамонова. Фото: АРОКР

Светлана Разворотнева

С марта 2013 года — исполнительный директор НП «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ контроль».

Председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, зампредседателя Общественного совета при минстрое, член Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации, член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

Светлана Разворотнева. Фото: Михаил Синицын/ РГ

Текст:  Марина Трубилина 16:22