Рост стоимости жилья в ближайшее время не должен быть столь же стремительным, как в последние полтора года. Эксперты спрогнозировали цены на рынке недвижимости в 2022 году — пишет «РГ»
За 2021 год жилье подорожало на 15-30% по разным регионам, говорит эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Доступность жилья существенно снизилась впервые за 12 лет, с кризиса 2008 года. Долговая нагрузка сейчас в среднем составляет уже 35% от совокупного дохода российской семьи, что на 8% выше, чем в 2020 году, а доходы граждан пока что продолжают снижаться.
Причин такого резкого скачка стоимости было множество: ажиотажный спрос на новостройки со второй половины 2020 года после появления льготной ипотеки под 6,5%, повышение цен на стройматериалы и оборудование, сокращение дешевой рабочей силы из иностранных рабочих, растущая инфляция в стране.
Из-за повышения ключевой ставки прогнозируется рост ипотечных ставок до 10-10,2% и более, отмечает Анисимова. Те, кто успел получить одобрение в банке по прежним ставкам, должны будут успеть приобрести жилье в течение трех месяцев. Поэтому определенная активность распространится и на начало 2022 года. «В целом в 2022 год мы входим с более высокими ставками по ипотеке, сложившимися высокими ценами на жилье, сокращающимся покупательским спросом и растущей инфляцией», — говорит эксперт.
Такого существенного роста цен на жилье уже не будет, но всеобщее подорожание не приведет к падению цен на жилье. Поэтому вероятен небольшой стабильный рост, пропорциональный росту инфляции, считает Анисимова.
Развитие ипотечных программ, направленных на индивидуальное жилищное строительство, может переориентировать некоторых покупателей с квартир на загородные дома, и в этом секторе может продолжиться ценовой рост. Однако развитие и реализация застройщиками программ по стандартизации и типизации индивидуальных домов может привнести на рынок относительно недорогие варианты.
Жилье в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области останется надежным инвестиционным вложением, несмотря на самые высокие цены по стране. Стоимость квадратного метра в этих регионах, вероятно, будет продолжать расти за счет экономической активности и притока граждан из других городов, желания местных жителей поменять старое жилье на новое, более качественное и современное, а также за счет тенденции сокращения общей площади квартир. В других крупных российских городах, где ведется новое строительство и происходит общее экономическое развитие, активность на рынке недвижимости не должна замедляться, но многое зависит от политики местных властей, отмечает Анисимова.
2022 год для девелоперов жилья станет непростым, говорит руководитель группы консультирования компаний сектора недвижимости «Делойт» Данила Шечков. «Мы ожидаем, что он будет характеризоваться стагнацией цен и падением спроса год к году в большинстве регионов страны как на первичном, так и на вторичном рынке. Стремясь удержать цены и маржу на прежнем уровне, большинство девелоперов будет вынуждено снизить темпы продаж. В регионах с высоким спросом и проектах с хорошей экономикой такую ситуацию получится удерживать достаточно долго, но в некоторых регионах с избыточным предложением девелоперам придется уступить рынку и пойти на корректировку цен», — говорит он.
После изменения программы льготной ипотеки цены продолжили расти, но намного медленнее, отмечает научный руководитель дополнительного образования факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина. Застройщики стали активно предлагать скидки.
Среди причин роста цен в 2021 году — повышенный спрос на недвижимость из-за льготной ипотеки, падение рубля, снижение ключевой ставки и процентов по депозитам, введение счетов эскроу, повышение зарплат строителям из-за дефицита рабочей силы, рост цен на стройматериалы, говорит Иванкина. Некоторые из них уже неактуальны. Льготная ипотека в регионах с самым активным строительством уже не действует, повышаются ключевая ставка и проценты по банковским вкладам, это несколько тормозит рост цен. Однако существенно повлиять на них может только один механизм — значительное увеличение объемов строительства, считает Иванкина. При этом застройщики смогут зарабатывать не на увеличении прибыли с одного объекта, а за счет повышения оборота средств.
Текст: Марина Трубилина
