Какие самовольные постройки можно узаконить, а какие придется сносить

Текст: Наталья Козлова

Верховный суд РФ обнародовал интересный документ — обзор судебной практики по спорам, связанным с самовольным строительством — пишет наш информационный партнёр «Российская газета».

Такие обзоры Верховный суд делает по тем категориям дел, которые многочисленны в наших судах и важны для общества. Но по которым, как говорится, есть вопросы. И одинаковую ситуацию в разных регионах страны судьи могут рассматривать по-разному.

Не секрет, что процессы, где рассматриваются иски о сносе незаконно построенного здания или изучают просьбу узаконить постройку без документов, всегда вызывают острую и болезненную реакцию. Достаточно вспомнить многочисленные многоэтажные дома, возведенные на паре соток для дачи на одну семью. Как правило, квартиры в таких «скворечниках» продают быстро и дешевле обычных квартир. Потом продавец такого дома исчезает с деньгами, а жильцы квартир без документов годами пытаются узаконить дом. Как правило — безуспешно.

Именно поэтому к последнему такому обзору по самовольным постройкам ВС приписал, что его обзор сделан «в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел, связанных с самовольным строительством».

Понятно, что такие обзоры самые грамотные судьи страны делают в первую очередь для своих коллег. Но гражданам, которые сталкиваются в своей жизни с такими сложными ситуациями, будет интересно узнать, а что сказали по этому поводу в ВС и на что будет ориентироваться суд при рассмотрении их проблемы.

Что же главного сказал Верховный суд про самовольную дачу или сарай?

Во-первых, ВС заявил, что к объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 Гражданского кодекса «применению не подлежат». Уточним, что эта статья так и называется — «Самовольная постройка» и там объясняется, какая она бывает, у кого есть права узаконить самовольное здание и кто может требовать его сноса. ВС уточнил: вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений закона.

А еще Верховный суд сказал, что право на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки имеет не только собственник или «иной законный владелец соответствующего земельного участка», но и граждане, права и законные интересы которых нарушены сохранением подобной самовольной постройки. Могут жаловаться в суд и граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение «беспаспортного» здания, в том числе собственники смежных участков.

Вот еще важная деталь разъяснения ВС: суд не вправе отказать в иске «ввиду неправильного указания истцом норм права». Это означает, что если тот, кто обращается в суд, не очень грамотно сформулировал просьбу, ему из-за этого не могут отказать в иске.

Ответил ВС и на самый серьезный вопрос, что такое незаконная постройка.

По его мнению, возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта идет с соблюдением установленных норм и правил.

И еще важный момент — реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, из-за которой уменьшился размер общего имущества, если это сделано «в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной». Именно об этом деле «РГ» уже рассказывала. Речь шла об истории, когда собственница квартиры прибавила к своему жилью кусок лифтового холла.

Другое не менее актуальное разъяснение касается использования не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка. Так вот, использование не по назначению постройки, по мнению ВС, не является основанием для признания ее самовольной.

Ответ ВС на вопрос, с чего начинать судам при рассмотрении таких исков, звучит следующим образом. При рассмотрении спора о сносе объекта необходимо установить наличие у того, кто сноса требует, не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки. Суду необходимо убедиться, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

И последнее. Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью многоквартирного дома, не может быть принято органом местного самоуправления. Вопрос подлежит рассмотрению исключительно в судебном порядке.

Справка «РГ»

ГК, ст. 222 «Самовольная постройка»

Не является самовольной постройкой здание, сооружение, возведенные или созданные с нарушением установленных ограничений использования участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем 12 месяцев. Срок для приведения самовольной постройки… не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Комментарий

На шести сотках можно построить целый замок. Но могут заставить снести. Фото: Яна Воротовова

Все, что касается незаконных строений на дачах, — жуткая каша из бардака и анархии

Андрей Туманов, телеведущий:

— Все, что сейчас касается незаконных строений на дачах, скажу вам, это жуткая каша из бардака и анархии. Туда все боятся соваться — проблем не оберешься. Минстрой попробовал, но решил притормозить и оставить упрощенку, а она не решает никаких проблем. Структуры Росреестра стараются под любыми предлогами в легализации отказать, потому что при отсутствии вменяемых законодательных документов и правоприменительной практики вся ответственность ложится на них.

То, что регулярно предлагают депутаты Госдумы касаемо самовольных построек, пока всерьез специалистами не рассматривается. Все слишком дилетантски. Занимаясь вопросом, какое строение считать незаконным, надо, на мой взгляд, собрать специалистов, изучить зарубежный опыт и начать длительную работу.

И главное, здесь необходимо действовать без революций и кавалерийских атак. Дачники, к сожалению, пока что не готовы доверять государству, не хотят с ним сотрудничать, боятся подвоха… Кстати, я бы смело признавал незаконными строения, нарушающие зарегистрированные границы, то есть те, которые залезли на чужую территорию. Также строения, представляющие реальную опасность для людей из-за нарушения строительных норм.

И мне кажется, желательно запретить эту бесконечную волынку о продлении дачной амнистии и упрощении регистрации. Все эти заявления от незнания и нежелания работать.

Есть и другая неновая история: ради строительства федеральной трассы отбирают дачи и родовые усадьбы, и собственники потом судятся годами. Далеко за примером ходить не надо: есть определенные, громко прозвучавшие товарищества в Москве. И в стране тысячи таких же с замысловатыми документами. Мы когда-то начали войну против таких объединений. При этом одно было бедненьким и его стерли с лица земли. А вот во втором публика авторитетная. Все на своих местах до сих пор.

Подготовила Елена Кухтенкова