фото: Сергей Михеев/РГ
Смелее заказывать строительство частного дома подрядчику могут теперь россияне. Нерадивые строители не смогут получить их деньги — если дом не будет достроен, то они вернутся покупателю. Пакет законопроектов о применении счетов эскроу при строительстве индивидуальных домов вне коттеджных поселков публикует сегодня «Российская газета».
С весны 2022 года счета эскроу на загородном рынке уже могут использовать крупные застройщики, которые возводят коттеджные поселки целиком. Однако в случае, когда по заказу строится лишь один дом по договору подряда (например, на участке в деревне), то эта схема в законодательстве была четко не прописана. Теперь же появился закон, который устанавливает правила использования этого механизма. Если владелец участка и подрядчик договорились об использовании счета эскроу, то покупатель переведет оплату за дом на такой счет, а строительная компания получит эту сумму только после окончания строительства и регистрации прав собственности на дом. Если подрядчик вдруг исчезнет, оставив дом долгостроем, то деньги вернутся покупателю.
Этот механизм позволит защитить денежные средства граждан от рисков неисполнения подрядчиками обязательств за счет специфики счетов эскроу — подрядчик получает оплату только после завершения строительства, отмечает пресс-служба Минстроя. Кроме того, средства на экроу счете защищены на сумму до 10 млн рублей государством (эти средства может получить заказчик строительства в случае банкротства банка).
Использовать счета эскроу смогут только те строительные компании или индивидуальные предприниматели, которые зарегистрированы в Единой информационной системе жилищного строительства (сейчас в системе размещаются сведения о строящихся многоэтажках). В эту систему они обязаны вносить ряд сведений — и о себе и своей компании, и о строящемся доме, в том числе сроки строительства. Здесь же будут сведения и о гражданине-заказчике, но доступ к персональным данным не будет открытым для всех желающих.
В системе будет виден и результат договора — был ли построен дом или все же нет. Таким образом формируется деловая репутация компаний на рынке строительства индивидуальных домов, отметил глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Тем не менее решение, открывать ли счет эскроу или же оплачивать строительство обычным способом, будут решать покупатель с подрядчиком, это останется делом добровольным. Однако ожидается, что использование эскроу сделает загородный рынок более безопасным и более прозрачным. К тому же, для использования эскроу есть ряд стимулов. Так, только при использовании эскроу можно теперь взять «Семейную ипотеку» на строительство дома. А ДОМ.РФ в пилотном режиме выдает им кредиты на строительство под 1% годовых. Также использование эскроу интересно для банков — поскольку покупатель будет более защищенным от потери денег, предполагается, что банки начнут охотнее выдавать ипотеку на индивидуальное жилищное строительство.
Профессиональное сообщество — подрядчики — очень ждали этот закон. Сегмент строительства многоквартирных домов, где счета эскроу используются с 2019 года, сейчас выглядит более прозрачным, к нему больше доверия, чем к загородному рынку, отмечали участники рынка.
Механизм эскроу повысит востребованность рынка ИЖС, который открывает большие возможности для покупателей с использованием ипотеки, это, безусловно, повлечет рост продаж, говорит гендиректор, управляющий партнер ГК INSLI Владимир Бурмяков. «Главный недостаток эскроу для покупателей — это повышение стоимости домовладений, поскольку застройщики будут строить жильё не на средства покупателей, а на деньги, взятые в банке под проценты с использованием проектного финансирования. Но эскроу — это, прежде всего, финансовая безопасность покупателя, за которую они готовы будут переплатить», — говорит он.
Однако многие участники рынка сейчас, когда законы приняты, отмечают, что не все их пожелания были внесены в текст. И это, по их мнению, может привести к проблемам в сегменте индивидуального строительства.
«Принятие изменений призвано решить проблему злоупотреблений со стороны застройщика, — поясняет член Генсовета, руководитель подкомитета по малоэтажному строительству и ИЖС «Деловой России» Владимир Прохоров. — Если при возведении жилья применяется схема без эскроу, которая предполагает авансовые платежи, то это дает маневр недобросовестным подрядчикам обманывать граждан: от выполнения некачественных работ до затягивания сроков строительства. Разрешить такую ситуацию, потребовать устранение недочетов или возврата денежных средств, покупатель сможет только в судебном порядке. Введение эскроу-счетов позволит избежать подобных неприятных ситуаци и при необходимости вернуть средства». Однако, отмечает он, эти же правила открывают лазейку для манипуляций со стороны недобросовестных покупателей, так как четких критериев качества дома нет, оформить дом в собственность можно, вызвав на финальной стадии строительства представителей кадастровой службы для проведения замеров и сдав технический план в МФЦ. Подписывать для этих процедур акт-приема передачи, который нужен застройщику для получения средств со счета эскроу, не требуется. «Этим пользуются недобросовестные покупатели, которые попросту затягивают подписание акта, застройщик при этом несет финансовые потери. Логичным решение в данной ситуации было бы принять изменения в законодательство и договоры подряда регистрировать в Росреестре, по аналогии с ДДУ, где акт-приемки обязателен для оформления собственности», — говорит Прохоров.
Повышается риск потребительского терроризма, говорит эксперт Комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое Валерий Лукинов. «Если работы принимает заказчик, то у него часто появляется желание получить дополнительные преференции у подрядчика, и он находит замечания к качеству строительства там, где их нет. При этом заказчики чаще всего не эксперты в строительстве, а значит, их компетенции недостаточно, чтобы увидеть и реальные проблемы», — говорит он. Единственно верным решением, которое учитывает интересы всех сторон, может стать, по его мнению, технадзор от банков. В противном случае подрядчику придется ввязываться в суды на год-полтора, что может привести к банкротству большинства компаний на рынке.
Эскроу совершенно не применим в малоэтажному строительству, уверен директор компании Good Wood Александр Дубовенко. Стройка идет на частной территории, заказчик может, когда дом готов уже на 90%, например, попросить поселковую охрану, чтобы больше машины подрядчика на территорию поселка не пускали, поясняет он. Стройка станет невозможна, после окончания срока строительства средства с эскроу вернутся заказчику. В конце стройки, если у заказчика претензия и он не подписывает акт, начинаются споры, и пока идут споры, подрядчик не получит ни копейки денег заказчика. «Все строители знают, что очень опасно оставлять даже 10% сумму денег на последний платеж, так как заказчики начинают отжимать подрядчика, — говорит он. — В данном случае на последний платеж остается 100%, и закон полностью на стороне заказчика. С помощью экспертизы элементарно можно признать дом недостаточно качественным, и деньги вернутся заказчику, так как акт не подписан».
В ДОМ.РФ, однако, уверены, что система с эскроу вполне будет работать на загородном рынке. Уже отмечается всплеск запросов на «Семейную ипотеку» для строительства дома через эскроу. А льготные кредиты для подрядчиков нивелируют риски повышения себестоимости из-за проектного финансирования. Подробнее читайте в интервью с директором развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгением Квасенковым в ближайших номерах «Российской газеты».
Марина Трубилина
