Эксперты оценили плюсы и минусы ипотеки с опцией снижения ставки по кредиту

фото создано с помощью Нейросеть YandexART

Российские банки начали предлагать новую разновидность ипотеки в попытке оживить спрос среди покупателей жилья. Это жилищный кредит с гарантированным снижением ставки вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ. К таким предложениям следует относиться с осторожностью, предупредили «РГ» эксперты.

Возможность бесплатного уменьшения ставки по кредиту банки стали включать в договор при оформлении ипотеки на первичное и вторичное жилье с августа. Воспользоваться этой опцией можно только один раз. В остальном это обычная ипотека на рыночных условиях — без льгот, то есть с очень высоким ежемесячным платежом.

Однозначно выгодна покупателям жилья новая разновидность ипотеки будет только в том случае, если инфляция в России в ближайшие месяцы всерьез замедлится. Это позволит ЦБ перестать повышать ключевую ставку и перейти к ее снижению. Однако пока у экономистов нет уверенности, что события будут развиваться именно по такому сценарию. Наоборот, инфляция может оставаться высокой еще долго, и тогда Центробанку придется держать ставку высокой, а людям будет тяжело платить за ипотеку.

Неоднозначные предложения россиянам банки делают, поскольку ни объемы выдачи ипотеки, ни темпы строительства пока не демонстрируют обвала. По прогнозу директора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александра Данилова, в 2024 году объем кредитования составит порядка 4,8 трлн руб. Эта цифра значительно меньше результата 2023 года (7,8 трлн руб.), но сопоставима с уровнем 2021-2022 годов (5,7 трлн и 4,8 трлн руб. соответственно).

Сильного замедления строительного рынка в этом году не будет, уверен куратор стройотрасли России вице-премьер Марат Хуснуллин. «Мы введем не менее 100-105 млн кв. м по итогам 2024 года. Глобального, страшного кризиса в отрасли не произойдет. Будет осложнение, но это заставит застройщиков более разумно подходить к затратам», — сказал вице-премьер в эфире RT. «Мы в целом переживем эту ситуацию. Если уже будет совсем трудно, будем предлагать правительству дополнительные меры по поддержке рынка», — пообещал Хуснуллин.

Упомянутые 2021-2022 годы были в целом прибыльными и для банков, и для застройщиков благодаря постоянному продлению сроков действия льготной ипотеки, которую изначально предполагалось запустить лишь на короткий срок. Потому они и не спешат предлагать людям по-настоящему большие скидки, выгодные условия рассрочки или другие меры по стимуляции спроса на жилье, говорят эксперты.

Ипотека с опцией снижения ставки по кредиту может быть интересна тем покупателям жилья, кто твердо решил брать кредит на рыночных условиях, считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ профессор Александр Цыганов.

«По сути это ипотека с отчасти плавающей ставкой, но только двигаться она может исключительно вниз. Это и делает такое предложение интересным. Если бы банки стали предлагать обычную ипотеку с плавающей ставкой, то это было бы слишком рискованно для покупателей жилья. Ведь мы точно не знаем, куда двинется ключевая ставка ЦБ дальше. А так банк берет на себя обязательства рефинансировать кредит без затрат и волокиты для своих клиентов, что называется, по первому требованию. Им остается только исправно платить и ждать решений Центробанка», — рассказал профессор Цыганов.

В новейшей истории России есть примеры, когда значение ключевой ставки сильно сокращалось за относительно небольшое время, и клиенты банков рефинансировали свою ипотеку на гораздо более выгодных условиях, напомнил он. Однако это никогда не происходило автоматически: каждому отдельному человеку было необходимо провести переговоры с одним или несколькими банками и утрясти все формальности. При этом никаких гарантий банкиры заемщикам прежде не давали, и нередко отказывали в рефинансировании.

«У обычного рефинансирования всегда есть своя цена. Помимо сил и времени, потраченных на переговоры с банком и оформление бумаг, заемщику нужно быть готовым один-два месяца совершать платежи двум разным банкам, если новый кредит он получил в другом банке. Такое наслоение платежей бывает не всегда, но это неприятно. По всей видимости, рынок движется в сторону оптимизации этого процесса», — заметил Александр Цыганов.

Рефинансирование ипотеки в другом банке, действительно, сопряжено с разовыми издержками и сейчас организовано не очень удобно для заемщика, подтвердил экономист Виктор Тунев. «Несмотря на это, рефинансировать кредиты — это полезно, как минимум, с точки зрения рисков. Так меньше шансов оказаться неплательщиком со всеми вытекающими негативными последствиями. Кроме того, если удалось договориться о снижении размера ежемесячного платежа, то открываются возможности либо погашать кредит досрочно, либо делать новые накопления, когда ставки по депозитам станут превышать ставку по ипотеке», — перечислил эксперт.

Новая разновидность ипотеки была бы куда привлекательнее, если бы банки брали на себя обязательство снижать ставку по кредиту вслед за «ключом» не один, а несколько раз, отметил независимый финансовый аналитик Сергей Скатов. «Представим, что ключевая ставка ЦБ РФ снизилась с текущих 18% до 13%, клиент активировал опцию снижения и получил результат в виде уменьшения своего платежа. А после этого ставка Центробанка снизилась до 8%, но второй раз тем же путем улучшить условия по такому ипотечному договору будет уже нельзя. Останется только вариант с обычным рефинансированием», — объяснил эксперт.

В сущности, вся новация сводится к тому, что за заемщиком закрепляется возможность легкого рефинансирования в том же банке, в котором он изначально получил кредит, добавил Сергей Скатов. «В этом есть смысл, ведь обычно получить ипотеку и затем рефинансироваться в одном и том же банке практически нереально», — подчеркнул он.

Что бы ни обещали банки в рекламе своих ипотечных продуктов, заемщикам обязательно следует внимательно изучать все условия договора, напоминает директор консультационного центра «ДОМ.РФ» Михаил Ковалев. Только при соблюдении этого условия можно судить о выгодах для конкретного человека в его жизненной ситуации.

«Любые гарантии на словах и гарантии, прописанные в договоре, — это разные вещи. Все истории с плавающими ставками вызывают большую настороженность у Центробанка как раз потому, что банки не склонны устраивать аттракционы невиданной щедрости для заемщиков. Проще говоря, если банк соглашается на изменение ставки, то будет стремиться к тому, чтобы это было выгодно в первую очередь самому банку, и только потом — клиенту», — рассказал он.

Глазами банкира поблажки для заемщика — это проблема, ведь если доходы банка от выданных кредитов сокращаются, то его возможность выплачивать вознаграждение вкладчикам также снижается, заметил Михаил Ковалев. «Когда в банках дорогие кредиты, то и по депозитам они дают высокие ставки. Понятно, что у них есть разные возможности управления рисками, и мы рассматриваем всю ситуацию упрощено, но не всегда отказы в рефинансировании — это просто прихоть банкиров. В этом смысле гарантия как минимум однократного снижения ставки без каких-либо «подводных камней» для заемщика выглядит неплохо», — заключил эксперт.