Эксперт рассказал, стоит ли сейчас брать ипотеку

фото: Сергей Михеев/РГ

Стоит ли брать ипотеку в 2024 году, что будет с процентными ставками и ценами на недвижимость в ближайшем будущем и как правильно оценить свои возможности и риски, рассказал «Российской газете» в рамках ежегодного ипотечного марафона директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев.

Специфика ипотеки в текущих условиях

Сейчас ситуацию с ипотекой можно охарактеризовать так:

• Высокие процентные ставки. В 2023 и 2024 годах процентные ставки на ипотеку значительно возросли из-за ключевой ставки Центробанка, которая используется для борьбы с инфляцией. Это сделало ипотечные кредиты дороже для заемщиков. Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке сейчас больше 23%.
• Повышенные риски для заемщиков и, соответственно, повышенные к ним требования. С увеличением рыночных ставок увеличивается и ежемесячный платеж и, следовательно, нагрузка на семейный бюджет. Центробанк и банки стали предъявлять к заемщикам повышенные требования, поскольку не каждый сможет справиться с таким финансовым бременем. Увеличивается размер первоначального взноса, повышаются требования к доходу и стажу потенциальных заемщиков.
• Повышенная популярность программ с господдержкой. Также по причине высоких ставок программы с льготными ставками — единственное решение для многих.
• Появляются и набирают популярность альтернативы ипотеке. В первую очередь, это аренда и рынок арендного жилья. Но также есть и варианты, которые сочетают в себе характеристики и аренды, и ипотеки. В том числе аренда квартиры с ее последующим выкупом от некоторых застройщиков или программы помощи накоплений на первоначальный взнос.

Кому сейчас стоит брать ипотеку

Ипотеку стоит рассмотреть тем, кто имеет право на льготные ипотечные программы. Фото: Сергей Михеев / РГ

В текущих экономических условиях решение о взятии ипотеки должно быть взвешенным, особенно учитывая высокие ставки и нестабильность на рынке.

Кому все же стоит рассмотреть ипотеку?

Тем, кто имеет право на льготные ипотечные программы. Если вы подходите под условия государственных программ, то ставки могут быть значительно ниже рыночных.

Действуют:

• «Семейная ипотека»
• Льготная ипотека для IT-специалистов
• «Дальневосточная ипотека»
• Ипотека для новых территорий
• «Сельская ипотека»

Есть также региональные ипотечные программы, их более 90. Существуют ли они и какие там условия, можно уточнить в администрации города или региона.

Льготные условия делают ипотеку более доступной и выгодной. Но одновременно программы ограничены по времени и по лимитам выделенных средств на их реализацию. Поэтому, если вы соответствуете их условиям, то ждать не нужно. Например, если в семье есть один ребёнок, то «Семейную ипотеку» нужно успеть получить, пока ему не исполнилось 7 лет.

Каким категориям людей лучше подождать с получением ипотеки

Льготные условия делают ипотеку более доступной и выгодной. Фото: Александр Корольков / РГ

Сейчас — тем, кто не подходит под льготные программы (федеральные и региональные). Получение кредита на жилье по рыночным условиям грозит большими переплатами.

В любое время:

• если нет стабильного дохода;
• если ипотечный платеж превышает 30-40% от от дохода;
• если нет первоначального взноса, иначе условия ипотеки могут быть значительно менее выгодными;
• если у вас уже много кредитов или для первоначального взноса вы собираетесь брать потребительский кредит;
• если нет накоплений и финансовой подушки на случай непредвиденных ситуаций, например, потери работы.

Прогноз эксперта: что будет со ставками и ценами на недвижимость в 2025 году

Прогноз на ставки по ипотеке и цены на недвижимость в течение ближайшего года зависит от ряда факторов, таких как макроэкономическая ситуация, действия Центробанка, инфляционные ожидания и активность на рынке недвижимости, отмечает эксперт.

В ближайший год ставки по ипотеке могут оставаться на высоком уровне или даже временно повышаться. Это связано с тем, что Центральный банк России продолжает политику сдерживания инфляции за счет повышения ключевой ставки.

Ипотечные ставки

Возможное развитие событий по ставкам на ипотеку:

• Рост ставок или сохранение высоких уровней

Центробанк может продолжить повышать ключевую ставку в ответ на инфляционные риски, что повлечет за собой рост ипотечных ставок. На данный момент ставки по ипотеке достигают 23-25% и выше в зависимости от типа кредита и банка. Если повысится ставка ЦБ, то повысятся и ставки по банковским продуктам — как по кредитам, так и по вкладам.

Этот сценарий возможен, если инфляция будет оставаться на высоком уровне, а экономическая нестабильность сохранится.

• Постепенное снижение ставок

Если инфляция стабилизируется, а экономика начнет восстанавливаться, Центробанк может смягчить денежно-кредитную политику, что приведет к снижению ключевой ставки. В таком случае ставки по ипотеке тоже станут постепенно снижаться к концу 2024 года. Однако это будет зависеть от множества факторов — таких как геополитическая ситуация и общие экономические условия.

Мнение эксперта

По мнению руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, в течение 2025 года ставка по ипотеке может снизиться, но не будет ниже, чем 15%. К целевым показателям 4-5% ставки могут прийти не раньше, чем через 5 лет и больше.

• Льготные программы

Программы льготной ипотеки («Семейная», для IT-специалистов и т.д.) будут играть ключевую роль в поддержании доступности ипотечных кредитов. Государство, отмечает Ковалев, планирует продолжать субсидировать процентные ставки для отдельных категорий заемщиков, что сделает ипотеку доступнее для определенных групп населения даже при общих высоких ставках.

Цены на недвижимость

Их динамика также зависит от множества факторов.

Они могут продолжать расти, если спрос на недвижимость будет высоким, а предложение ограничено. Особенно характерно это может быть для крупных городов.

Цены могут и замедлиться или остановить свой рост, поскольку рыночные ставки по ипотеке сейчас очень высокие, повышаются и требования к заемщикам, по причине инфляции дорожают строительные материалы и стоимость работ. В зависимости от развития и объема строительства в конкретных регионах цены будут расти, а в некоторых замедлятся.

Какие вопросы нужно задать себе, прежде чем сейчас взять ипотеку

Перед тем как взять ипотеку в текущих условиях, оцените свою готовность и возможности получения кредита. Принять взвешенное решение помогут такие вопросы, как:

1. Могу ли я воспользоваться какой-либо мерой господдержки. Об этом стоит подумать в первую очередь. Потому что в определение господдержки входят и ипотечные программы, которые позволят получить кредит по ставке значительно ниже рыночной, и различные выплаты, которые помогут закрыть ипотеку раньше срока (скажем, выплата в 450 тыс. руб. многодетным семьям). Все это может значительно снизить финансовую нагрузку. На сайте спроси.дом.рф можно найти Каталог жилищных программ.
2. Если ответ на первый вопрос — «нет», тогда потенциальному заемщику стоит подумать: «Могу ли я позволить себе ипотеку при текущих рыночных ставках?». Это в среднем от 23% годовых для первичного жилья, например. Эксперты прогнозируют снижение ставок в перспективе ближайших 5 лет. Возможно, стоит подождать и подкопить первоначальный взнос.
3. «Какой размер первоначального взноса у меня уже есть и есть ли финансовая подушка безопасности? Смогу ли я себе позволить квартиру, которую хочу?»
4. Не стоит забывать и о том, что ипотека — это обязательство на долгий срок. Поэтому стоит спросить себя: «Смогу ли я погашать ипотеку в течение 10, 15, 20 лет или даже дольше?» Тут нужно, прежде всего, убедиться в стабильности дохода, но также подумать, например, о различных видах страхования.

Финансовая грамотность населения повышается, отмечает Ковалев, но пока остаются и слабые места. Например:

• Недостаток осведомленности граждан о банковских продуктах. Далеко не все знают, как работают кредиты и кредитные карты, как правильно их досрочно погашать, как эту сферу регулирует государство. Отсюда и отсутствие осознания рисков их использования.
• Недостаток информации о действующих мерах господдержки и льготах. Даже в жилищной сфере есть больше 400 различных мер по всей России. Однако многие россияне думают, что подобные меры доступны только узкому кругу граждан, хотя это и не так. Например, налоговые вычеты доступны любому работающему по найму гражданину.
• Недостаток внимания к будущей платежеспособности. Тут можно говорить и о краткосрочной перспективе, когда у граждан отсутствует подушка безопасности на случай, например, если они потеряют работу. Так и о долгосрочной перспективе, когда граждане надеются на будущую государственную пенсию и не заботятся о собственных накоплениях. Так, человек может взять ипотеку, платеж по которой будет занимать все свободные средства.
• Невнимательность к условиям договоров. Люди часто подписывают ипотечные договоры, не изучив всех нюансов. Это может касаться условий досрочного погашения кредита, штрафных санкций за просрочку, изменения ставки и других важных деталей.

Марина Трубилина