Фото: Сергей Михеев/РГ
Стандарт проверки продавца квартиры защитит от мошенничеств при сделках
Стандарт проверки продавца квартиры разработала «Российская гильдия риэлторов». Он должен помочь заранее понять, не «обработали» ли владельца жилья мошенники, и защитить от проблем покупателя жилья.
За первое полугодие 2025 года было возбуждено 5379 уголовных дел, связанных с мошенничеством в недвижимости, рассказал на Международном жилищном конгрессе руководитель отдела сопровождения юридических сервисов М2 Виктор Веретенников.
От мошенничества могут пострадать обе стороны сделки, отмечают риелторы. Продавец лишается квартиры и денег. Но иногда суды, напротив, встают на его сторону и возвращают жилье. Тогда страдает добросовестный покупатель, который, в свою очередь, остается и без недвижимости, и без денег (которые продавец уже отдал мошенникам).
По данным ЦБ, рассказала «РГ» руководитель правового центра «ТАРАН» (Челябинск) Татьяна Архипова, в 2024 году чаще всего (36% случаев) жертвой преступных схем становились люди 25-44 лет. Жертвы в возрасте от 45 до 64 лет оказались на втором месте в списке пострадавших, а люди старше 65 лет — на третьем.
Мошенники, по словам Архиповой, охотятся на людей определенного типа — тех, кто находится в непростой жизненной ситуации (в депрессии, недавно потерял близкого человека), на доверчивых людей. Часто их жертвами становятся эмпатичные люди — их ловят на высоких материях: альтруизме, сострадании, понятиях о чести и дружбе, чувстве долга. Есть люди, которых легко напугать — им мошенники выдают себя за представителей власти, запугивают негативными последствиями. Но высоки шансы отдать мошенникам деньги и недвижимость и у тех, кто уверен, что он уж точно не попадется на удочку мошенников, и тех, кто сознательно продолжает беседу с мошенником из любопытства.
По словам директора МФЦЭУ «Единая Правовая Служба» (Омск) Ильи Васильчука, можно нарисовать портрет «бабушки 007». Это жертвы мошенников, уверенные, что они участвуют в спецоперации. Обычно это одинокий пожилой человек с ликвидной недвижимостью, часто имеющий простой кнопочный телефон и свято верящий нашим спецслужбам. Он, убежденный, что участвует в государственной спецоперации по поимке мошенников, может умело играть заинтересованного продавца, правильно отвечать на стандартные вопросы и спокойно пройти медосвидетельствование на психические отклонения. При этом пол значения не имеет, а говоря о бабушках, нужно иметь в виду, что это уже не дремучие старушки в платочках из деревень, а женщины, которым в 1990 году было около 30 лет.
РГР по рекомендации МВД разработала опросный лист, который рекомендуется использовать риелторам. Так, специалисту по недвижимости нужно поинтересоваться, есть ли у продавца еще какое-либо собственное жилье и где он будет проживать после продажи квартиры, готов ли он срочно выехать, вывезти личные вещи и больше в квартиру не возвращаться. Куда он собирается потратить средства от продажи жилья, должен ли передать их неизвестным лицам, приемлем ли безналичный расчет. Стоит подчеркнуть в разговоре, что квартира будет принадлежать другому человеку, без возможности отменить такую сделку. Очень желательно связаться с близкими родственниками продавца.
Покупателю жилья стоит обратить внимание при общении с продавцом на то, волновался ли тот, вел ли при нем переписку в телефоне, отходил ли в сторону, а также рассказывал ли, куда планирует переезжать после сделки и где будет проживать. Надо заметить, жаловался ли продавец на недомогание, взвесить, по рыночной ли цене продает квартиру или ниже рынка.
Составлена и памятка РГР для клиентов — продавцов жилья. Там подчеркивается, в частности, что сделка является необратимой, вернуться в квартиру будет невозможно. А «безопасный счет», ячейка, кредит, который гасится через эти счета — это уловки мошенников. «Преступники (мошенники) могут представляться кем угодно (работниками банка, Центрального банка РФ, сотрудниками правоохранительных или иных государственных органов). Мошенники легко изготавливают финансовые или удостоверяющие личность документы и фотографии — не доверяйте», — отмечается в памятке. «Переводя безналичные денежные средства или передавая кому-то наличные, вы рискуете их безвозвратно потерять, так как они выйдут из-под контроля банка и вашего контроля соответственно. Совершенный перевод является безотзывным и отменить его будет нельзя».
«Мы советуем специалистам постараться больше общаться с продавцом до сделки, уточнять разные детали — кто соседи, кто старший по подъезду, по дому, какие магазины рядом, поликлиники и так далее. В стандартной ситуации продавец понимает, что это нормальные вопросы, ну, может, будет немного раздражен. А человек под контролем, скорее всего, будет избегать общения на такие отстраненные, прямо не связанные со сделкой темы, и это должно насторожить», — говорит член правового комитета РГР Николай Зырянов.
Если возникают подозрения, что продавец находится под контролем мошенников, в РГР советуют риелторам не просто отбрасывать этот вариант и искать другой, а обязательно связаться с полицией и сообщить о подозрениях (это может сделать при подозрениях человек и любой другой профессии). Это поможет предотвратить преступление и избежать трагедии. Взаимодействие налажено и такие сигналы оперативно отрабатываются, уже есть примеры благоприятного исхода, отмечают в Гильдии. Если же риелтор не предпринял мер, то может рассматриваться как соучастник.
Между тем, как отметил на конгрессе юрист Вадим Шабалин, понемногу вал «увода недвижимости» мошенниками становится меньше — потому что все, а главное, банки, научились с этим взаимодействовать. Если банки видят клиента определенной категории, который дает поручение снять деньги, перевести на счет — они это тормозят.
Марина Трубилина
