фото: Олеся Курпяева/рг
Эксперты объяснили, почему по льготной ипотеке супруги должны быть созаемщиками
С 1 февраля льготный кредит по программе семейной ипотеки будет доступен только один на семью, а оба супруга в обязательном порядке станут созаемщиками по этому договору. «Российская газета» узнала у экспертов, что будет с обязательствами супругов при разводе или в случае смерти одного из созаемщиков.
Суть изменений
С 1 февраля вступают в силу изменения в программе семейной ипотеки, которые сделают поддержку государства более адресной. Принцип «одна семья — одна ипотека» становится основой программы, рассказал «Российской газете» член комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин.
«Это исключает ситуации, когда пара могла приобрести две квартиры по льготным условиям, что не соответствовало цели программы — решению жилищного вопроса для семей», — объяснил он. Также, по его словам, будет полностью закрыта возможность использовать так называемые «донорские схемы», когда кредит оформлялся на родственника, чтобы обойти требования.
«Чтобы привязать льготу к семье, оба супруга, состоящие в браке, должны быть включены в кредитный договор как созаемщики. Оба супруга становятся сторонами договора, не согласие супруга и не поручительство, а именно созаемство», — подчеркивает бизнес-консультант Илья Русяев.
Ответственность перед банком солидарная, поясняет он. Банк вправе требовать платежи с обоих вместе или с любого из них, включая весь долг. Банк оценивает обоих супругов: доходы, долговую нагрузку, кредитную историю. Третьи лица как дополнительные созаемщики не запрещены.
«Минфин указывал, что возможность привлечь третьих лиц сохраняется, если доходов семьи не хватает. Исключение: если один из супругов иностранный гражданин, — отметил Илья Русяев. — Главный смысл: раньше супруга могли вывести из сделки нотариальным согласием или брачным договором и семья могла оформить две льготные ипотеки. С 1 февраля 2026 года эта конструкция закрыта».
Обязательства перед банком
При разводе обязательства по ипотечному договору остаются за обоими супругами, так как они являются созаемщиками. Раздел жилья и долга происходит по общим правилам: по взаимной договоренности, заверенной нотариально, или через суд, говорит Никита Чаплин. «Важно понимать, что брак — это союз, и государство, предоставляя льготу, рассчитывает на общую ответственность пары. Если семейные отношения прекращаются, этот вопрос решается в рамках гражданского и семейного законодательства», — отметил депутат.
«Для банка развод ничего не переписывает. Если оба супруга созаемщики, после развода они остаются должниками по договору, пока банк не согласится изменить условия или состав заемщиков, — поясняет Илья Русяев. — Банк вправе требовать исполнение с любого солидарного должника».
По его словам, между собой супруги могут разделить имущество и договориться, кто платит, это делается соглашением нотариально или через суд и регулирует внутренние отношения супругов, а не обязанность перед банком.
«Квартира или дом, купленные в браке, — по умолчанию совместное имущество, если брачным договором не установлен иной режим. Ипотека следует за объектом, раздел или переоформление долей не отменяет залог и обязательства по кредиту без участия банка», — добавил Илья Русяев.
При этом в случае смерти одного из супругов кредитные долги не прекращаются смертью: они переходят в наследственную массу, отвечают по ним наследники в пределах стоимости унаследованного имущества. «Если умерший был созаемщиком, оставшийся супруг продолжает быть должником по договору. Банк сохраняет право требования к оставшемуся созаемщику и к наследственной массе умершего, наследники отвечают солидарно в пределах стоимости наследства», — разъясняет эксперт.
А как же брачный договор?
Новый порядок не отменяет действие брачного договора, однако он не может отменить правило обязательного совместного займа при получении государственной льготы, говорит Никита Чаплин. Если в брачном договоре прописаны иные условия владения имуществом, они будут регулировать отношения между супругами, но не отменят их солидарную ответственность перед банком по ипотечному договору, заключенному по госпрограмме.
Так, брачным договором можно установить долевой или раздельный режим имущества, определить, кому принадлежит квартира или дом и в каких долях. «Заключается он в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально, — поясняет Илья Русяев. — Однако брачный договор не связывает банк сам по себе: даже если в нем написано — платит только муж или жена, банк смотрит на кредитный договор. Если оба супруга созаемщики, банк вправе требовать исполнение с любого как с солидарного должника».
Также эксперт напомнил, что по закону супруг обязан уведомлять кредитора о заключении, изменении или расторжении брачного договора, при неуведомлении супруг отвечает по обязательствам независимо от содержания договора. «Для новых кредитов после 1 февраля 2026 года исключать супруга из договора ради второй льготы больше нельзя: обязательное включение супруга введено, чтобы работал принцип одна семья — один льготный кредит», — добавляет Илья Русяев.
Галина Бабич
