фото: Сергей Михеев/РГ
Снижение ключевой ставки позволит ипотечникам сэкономить полмиллиона рублей
Ипотечные ставки могут незначительно снизиться вслед за снижением ключевой ставки. Стимулировать рост цен это пока не будет, считают эксперты — сообщает наш информационный партнёр «Российская газета».
В пятницу ЦБ снизил ключевую ставку с 16% до 15,5%. Это серьезный и позитивный сигнал рынку, однако влияние его на рынок недвижимости пока будет умеренным.
Снижение ключевой ставки на 0,5 процентных пункта — не причина серьезного роста спроса на рыночную ипотеку, считает профессор Финуниверситета Александр Цыганов. «Этот сигнал ускорит часть сделок, кто-то поторопится из-за возможного роста цен, кто-то возьмет ипотеку в расчете на снижение ставок и рефинансирование кредита в желательно скором будущем. Этот же эффект был и в прошлый цикл понижения ключевой ставки», — говорит он. Но для существенного оживления на рынке требуется продолжение тенденции и приближение к ипотечным ставкам 14-15%, а лучше 10%, считает эксперт. А это означает ключевую ставку меньше 12%, к которой еще нужно прийти.
В январе банки наоборот немного повысили проценты по ипотечным кредитам, потому что ожидали, что ключевая ставка останется без изменений, говорит исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Сейчас регулятор подтвердил курс на снижение и, вероятно, банки скорректируют предложения — до 18-18,5% по рыночным программам, считает он. Ипотечные ставки обычно реагируют на решения ЦБ не сразу и меняются не так резко, как ключевая ставка. Это связано с тем, что по таким кредитам у банков ниже риски — есть залог в виде недвижимости, поэтому и надбавка к ставке меньше. Теперь, после последнего решения ЦБ, ипотечные ставки могут снизиться в среднем на 0,5-1 п.п. Если тренд на снижение сохранится, ставки по ипотеке будут формироваться по формуле «ключевая ставка + 2-3 п. п.», считает Баджурак. Чем дольше длится период снижения, тем меньше банки закладывают в проценты дополнительный риск.
Пока заметного снижения ставок нет, немного скорректировали условия по рыночным программам те банки, у кого ставки были «с запасом», говорит директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. В среднем по рыночным программам ипотеки сейчас ставки находятся на уровне 19,5-19,9%. Минимальные ставки по специальным условиям для зарплатных клиентов составляют 17,5-18%. «Пока у банков нет причин снижать ставки более существенно. Но поскольку позитивный сигнал от Центробанка получен, думаю, многие запланируют снижение на март», — говорит Чернокульский.
Спрос на жилье немного повысится, но резкого всплеска ждать не стоит, говорит Баджурак. Ставки все еще остаются высокими, поэтому речь идет скорее о постепенном оживлении рынка. Влияние решения ЦБ на цены на недвижимость будет умеренным, считает он. Существенный рост цен возможен только при более заметном удешевлении кредитов. Пока вероятнее сценарий стабилизации цен или их аккуратного роста в наиболее востребованных сегментах.
При сохранении всех прочих вводных рынок, конечно, будет идти в постепенный рост, считает руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. «В сегменте вторичного жилья цены, безусловно, будут постепенно расти, поскольку они очень долго сдерживались высокой ставкой. Возможно, кто-то из застройщиков получит возможность скорректировать свои цены благодаря снижению долговой нагрузки в результате снижения ставок по кредитам», — говорит Перевозников. Пока, однако, рынок новостроек приспосабливается к новой реальности и заметному падению спроса после изменения условий по «Семейной ипотеке».
Собственники квартир в недавно сданных домах ставят цены выше рынка
На вторичном рынке спрос понемногу растет еще с прошлого года, вслед за постепенным снижением ключевой ставки, говорит Чернокульский. Каждая итерация снижения ставки и работает на снижение тревожности, и увеличивает количество потенциальных заемщиков, которые проходят по показателю долговой нагрузки и могут в принципе претендовать на ипотечный кредит. Полпроцента — это, казалось бы, немного. Однако для конкретного человека переплата за жилье может снизиться заметно, подчеркивает эксперт. Так, при ипотеке в 4 млн руб. на 25 лет по ставке 16% общая сумма процентов составляет 12,7 млн руб., а при ставке 15,5% — на полмиллиона, или на 12% от суммы кредита, меньше.
Однако рост спроса пока будет не таким существенным, чтобы влиять на цены, подчеркивает эксперт: «Возможно, немного скорректируется статистика — традиционно даже небольшие волны активности вымывают из предложения в первую очередь самые недорогие варианты, так что средние цены могут меняться. Однако причин для всего рынка менять ценники на более высокие пока нет».
Большее влияние на рынок новостроек могут оказать поручения президента по льготной аренде и изменению ипотечных ставок в зависимости от количества детей в семье, считает Цыганов. Это может изменить отношение к арендному жилью и снизить давление на рынке новостроек.
Между тем «Российская гильдия риелторов» (РГР) отмечает, что уже в конце года, на фоне снижения ставок по кредитам и депозитам в большинстве городов спрос вырос на 20-30% (по сравнению с третьим кварталом года). «Основная тенденция — плавный рост средних цен на первичном рынке в течение всего года и скачкообразный рост в третьем и четвертом кварталах на вторичке, — сообщает РГР. — Но такой рост на вторичном рынке в городах РФ произошел не столько из-за повышения цен, сколько из-за изменения структуры предложения: собственники квартир в недавно сданных домах зачастую ставят цены выше рынка, что и приводит к повышению средней цены предложения в городской выборке. При этом сроки экспозиции увеличиваются, а колебания цен от тех же собственников можно увидеть в пределах 300-500 тыс. руб. из месяца в месяц».
Марина Трубилина
