фото: Сергей Михеев/РГ
Эксперт Опрышко: Семейная ипотека на вторичку не вызовет ажиотажа на рынке
Многодетным семьям могут разрешить покупать вторичное жилье по льготной программе в домах, построенных более 20 лет назад. Послабление будет действовать только в населенных пунктах, где не хватает новостроек. Владимир Путин поручил правительству до 30 марта представить предложения по изменению условий ипотеки. Эксперты оценили, каких городов это коснется, как изменится рынок и стоит ли ждать роста цен на вторичку — пишет наш информационный партнёр «Российская газета».
Сегодня оформить «Семейную ипотеку» на вторичное жилье можно только в том случае, если дом не старше 20 лет на дату подписания кредитного договора, напоминает доцент Финансового университета при Правительстве РФ Анна Бердникова. «Для многих семей, особенно живущих в малых городах, где новое строительство практически не ведется, это ограничение делает программу недоступной: жилой фонд там представлен домами гораздо более ранней постройки», — отмечает эксперт. Новые условия как раз и призваны снять это возрастное ограничение, решая застарелую проблему. Многодетным семьям могут разрешить покупать жилье и в более старых домах, но только в тех населенных пунктах, где объемы нового строительства минимальны.
Как сообщает директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко, перечень таких территорий уже утвержден. По состоянию на начало 2026 года в него включен 891 населенный пункт, где строится не более двух многоквартирных домов.
Такие населенные пункты есть в каждом федеральном округе, уточняет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Речь идет преимущественно о малых городах и поселках, разбросанных по всей стране. При этом, по его мнению, особого внимания заслуживают территории опережающего развития — Арктика и Дальний Восток. «Необходимость притока нового населения есть, строительство в основном ведется в крупных населенных пунктах, а осваивать надо всю территорию», — отмечает эксперт.
Что будет со спросом и ценами
Несмотря на расширение возможностей, эксперты не прогнозируют ажиотажного спроса на старый жилой фонд. «Массового перетока в старый жилой фонд не будет, но выбор для семей действительно станет шире. Для многодетных это будет скорее инструментом решения конкретной жилищной проблемы, а не массовым трендом», — уверена Светлана Опрышко.
Владислав Преображенский добавляет, что единой тенденции в этих городах не будет, поскольку структура населения и экономическая ситуация в разных населенных пунктах сильно различаются. «Там, где экономика развивается, спрос на вторичное жилье действительно может возрасти. В депрессивных же территориях ситуация, скорее всего, останется без изменений. Массовой скупки вторички ожидать не следует — условия программы этого не предполагают», — считает эксперт.
Риск подорожания вторичного жилья в городах с низким объемом строительства эксперты также оценивают как невысокий. «Рост цен, если и произойдет, будет носить точечный и локальный характер. Он может затронуть конкретные дома или микрорайоны, которые вдруг станут доступны для покупки многодетными семьями. Однако потенциал такого роста сильно ограничен возрастом домов. Жилье старше 20 лет, даже с ремонтом, имеет естественный предел стоимости, за который покупатели вряд ли готовы выйти», — говорит Светлана Опрышко.
Владислав Преображенский, в свою очередь, отмечает, что динамика цен будет зависеть от объема предложения на вторичном рынке в каждом конкретном населенном пункте. Если не брать уникальные случаи, когда на продажу выставлен единственный объект, резких скачков спроса не произойдет. По его словам, отток населения, особенно молодежи, в крупные города с развитой инфраструктурой также не дает ценам на вторичку в малых населенных пунктах резко пойти вверх.
При этом эксперт подчеркивает, что отсутствие ажиотажа не означает, что такие населенные пункты должны оставаться без господдержки. «Как правило, экономика таких населенных пунктов и проживающее там население находятся в более-менее сбалансированном состоянии, которое и стоит поддерживать. А когда придет время опережающего развития, подход будет изменен в том числе и в сфере строительства жилья», — заключает Преображенский.
Качество старых домов и риски для банков
Отдельный вопрос — насколько охотно банки будут давать ипотеку на дома старше 20 лет и не вырастут ли их риски. Профессор кафедры мировых финансовых рынков и финтеха РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталья Наточеева считает, что поводов для беспокойства нет: многие дома старой постройки возводились с большим запасом прочности.
«Ликвидность такого жилья, возможно, не очень высокая, но есть дома старой постройки с хорошими строительными показателями, которые себя отлично зарекомендовали в эксплуатации. Уже три года, как перестали действовать жесткие стандарты на строительство новых домов, поэтому вторичный, но не старый фонд жилья может заинтересовать банки в качестве залога под ипотечное кредитование», — поясняет эксперт.
Кроме того, она напоминает, что банки выдают такие кредиты при условии страхования жилья, что дополнительно снижает риски. «Это увеличивает возможность ипотечного кредитования, особенно в регионах с низкими темпами строительства. Поэтому считаю, что у этой программы есть перспективы», — резюмирует Наточеева.
Марина Басович
