фото: Сергей Михеев/РГ
Эксперт Шаталина: Доля сделок с квартирами по переуступке прав упала до 4,4%
Переуступка в новостройке не является продажей квартиры в привычном смысле, речь идет об уступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ), и это принципиально другая конструкция. Об этом «Российской газете» рассказала старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г. В. Плеханова Ольга Чирикова. Провести сделку можно только после государственной регистрации ДДУ и строго до момента подписания передаточного акта. Насколько востребован такой механизм, почему квартиры по переуступке можно купить дешевле и на что обращать внимание при совершении сделок?
Ситуация на рынке
Рынок переуступок в 2023-2025 годах пережил резкое сжатие. В 2023-м на фоне ажиотажа число сделок в Москве выросло на четверть, но уже в 2024-м падение составило почти 40%, а по отдельным категориям квартир — до 60%, рассказал «Российской газете» руководитель департамента продаж ГК «Расцветай» Святослав Иванов.
По его словам, в 2025 году снижение продолжилось, и объем сделок оказался вдвое меньше, чем два года ранее. Доля переуступок в общем количестве продаж новостроек сократилась с 10% в 2022-м до примерно 6% в 2024-м и продолжает падать. «Москва и область остаются лидерами по абсолютным числам, но с той же отрицательной динамикой. Например, в Сочи за полтора года рынок переуступок уменьшился почти в восемь раз, а его доля упала с более чем 10% до менее чем 2%», — добавил он.
«Если говорить о Москве, то доля уступок за первые два месяца 2026 года составляет около 4,4%, в прошлом году в январе — феврале доля уступок составляла 4,2%, в 2024 году в январе — феврале она держалась на уровне 8,4%, а в 2023 году — 7,8%, — говорит генеральный директор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина. — То есть если сравнивать текущие показатели с уровнями 2023-2024 годов, то они почти в 2 раза ниже, но при этом незначительно обгоняют прошлогодние показатели».
Главная причина обвала — потеря инвестиционной привлекательности: раньше инвесторы скупали квартиры на старте для перепродажи, но сейчас цены на новостройки высокие и перестали расти, а продажа с прибылью стала редкостью, считают эксперты. К тому же инвесторы не могут предложить рассрочку, которая стала ключевым инструментом продаж у застройщиков.
«Второй важный фактор — ипотечный шок: с начала 2024 года льготная ипотека на переуступки от физических лиц перестала действовать, а рыночные ставки сделали кредиты недоступными для большинства. Кроме того, новые правила обязывают застройщиков быстрее регистрировать право собственности, из-за чего квартиры в готовых домах уходят на вторичный рынок и не попадают в статистику переуступок», — добавляет Святослав Иванов.
Директор по партнерским продажам ГК «А101» Элина Мухамедьянова подтверждает: «За последние два года объем сделок с переуступкой в нашей структуре продаж снизился в два раза. Доля переуступок в целом по рынку столичных новостроек опустилась ниже 2%, а в некоторых локациях — до 1%. На данный момент в наших проектах этот показатель не превышает 1,5%».
По ее словам, за период с середины 2024 года и по текущий момент переуступка остается востребованной среди покупателей с наличными. Сделки по ипотеке составляют 40% от всего объема соглашений по переуступке.
Плюсы и минусы сделки
Покупать новостройку по переуступке у частного лица или у подрядчика выгоднее, чем у застройщика, говорит председатель комитета Российской Гильдии Риелторов по взаимодействию с партнерами смежных видов деятельности Наталия Колесникова. «Инвестор имеет одну или несколько квартир, купил на начале стройки и к концу проекта уже заработал деньги. Ему важно время, чтобы зайти в другой проект. В тоже время инвестор понимает, что покупка у застройщика имеет преимущества: полную стоимость в договоре и возможность использовать льготную семейную ипотеку. Стоимость ниже от 10-20% именно из-за этих факторов», — объясняет она.
Количество подобных сделок остается примерно на одном уровне: при покупке по переуступке стоимость квартиры все еще выше квартиры на вторичном рынке, и чаще объект продается без отделки. «Поэтому войти в проект легко, а вот выйти из него сложнее без точно определенной рыночной стоимости на данный период», — добавляет Наталья Колесникова.
Главная выгода таких сделок заключается в более низкой цене: экономия может составлять от 3 до 20%, особенно если продавцу срочно нужны деньги или квартира куплена на раннем этапе строительства. «Кроме того, переуступка нередко становится единственным способом заполучить дефицитный лот с конкретным видом или планировкой, который уже выкуплен у застройщика. Но стоимость напрямую зависит от стадии готовности дома — чем ближе сдача, тем дороже объект, а также от наличия неоплаченных взносов, рассрочки или обременений у цедента», — говорит Святослав Иванов.
По словам Элины Мухамедьяновой, средняя скидка к ценам застройщика составляет 10-15%, а в отдельных случаях достигает 25%. На стоимость влияет этап строительства, срочность продажи и невозможность для продавца получить ипотеку на этот объект. «Отдельно стоит упомянуть и эффект формы оплаты ДДУ первым дольщиком — на квартиры с действующим обременением скидка, как правило, выше, продавцы с близким сроком оплаты рассрочки охотнее соглашаются с предложениями потенциальных покупателей и согласны на максимальный торг», — добавляет она.
Важный фактор, который ограничивает спрос на такие квартиры: на них не распространяются условия семейной ипотеки и финансовые программы застройщиков, например, такие как рассрочка, отмечает Наталья Шаталина. «Поэтому квартиры по уступке подходят не всем покупателям и продаются дешевле, чем аналогичные объекты от застройщика», — поясняет она.
К минусам также можно отнести юридические риски: покупатель наследует возможные долги, судебные споры и ограничения продавца, поэтому требуется тщательная проверка на банкротство, исполнительные производства и согласие супруга. По словам Святослава Иванова, в ДДУ может быть прописана обязательная комиссия застройщика за переуступку. При ипотеке важно помнить, что не все банки одобряют такие сделки, а льготные программы с 2024 года на них практически не распространяются.
«Также существует опасность мошенничества в виде двойных продаж или серых расчетов, поэтому переуступка действительно выгодна лишь при реальной экономии и глубокой юридической проверке», — предупреждает эксперт.
Перспективы рынка переуступок
Рассматривая рынок недвижимости в сегменте переуступок, стоит отметить, что это достаточно сложная схема продажи объекта, говорит заместитель руководителя Высшей школы экономики Москвы (факультета) РЭУ им. Г. В. Плеханова Юлия Коваленко. При этом и продавца, и покупателя банк тщательно проверяет в вопросах документации, что может уберечь от мошеннических схем.
«В данном случае сегмент рынка переуступки будет гораздо безопаснее рынка вторичной недвижимости. Но в большинстве своем объекты, приобретенные в ипотеку и особенно по льготным программам, покупаются именно для собственного проживания, а продаются в крайне редких случаях. Возможны продажи с точки зрения улучшения жилищных условий, а также в случаях переездов и непредвиденных обстоятельств», — поясняет Юлия Коваленко.
В 2026 году рынок продолжит сжиматься до минимальных 1,5-2 процентов от всех сделок с новостройками в Москве и регионах, считает Святослав Иванов. «Оставшиеся сделки будут проходить только там, где есть уникальная ценность объекта и глубокая проверка, а спекулятивная модель инвестирования практически исчезнет, уступив место сохранению капитала и арендному доходу. Рынок замрет в ожидании доступной ипотеки, но даже после ее возвращения до уровней 2023 года будет еще очень далеко», — говорит эксперт.
Наталия Колесникова отмечает, что в текущем году многое будет зависеть от стоимости жилья, действия программ и уровня инфляции. «Если спрос будет низким — цена пойдет вниз, если инфляция разгоняется — то продажи пойдут быстрее без коррекции стоимости», — говорит она.
Наталья Шаталина добавляет: при снижении учетной ставки и росте доступности рыночной ипотеки, такие лоты будут более популярными у покупателей, но вряд ли это произойдет в текущем году. Спрос на уступки будет нарастать постепенно, и их доля может дойти до 10-11%, как было в 2020-2022 годах.
Что важно учесть при оформлении сделки?
Первое, на что стоит обратить внимание обеим сторонам сделки, это статус расчетов по исходному ДДУ, отмечает Ольга Чирикова. «По закону уступка допускается только после полной оплаты цены договора либо одновременно с переводом остатка долга на нового участника. Если ДДУ оплачен не полностью и перевод долга оформляется по правилам Гражданского кодекса, Росреестр потребует письменное согласие застройщика. Отсутствие справки застройщика или банка о состоянии расчетов по ДДУ с указанием сумм и сроков платежей является одним из самых распространенных и опасных дефектов таких сделок», — предупреждает она.
Второй момент, который часто упускают, это залог. Если продавец покупал новостройку в ипотеку, права требования по ДДУ находятся в залоге у банка, и без письменного согласия залогодержателя регистрация уступки просто не пройдет. Третий нюанс, добавляет эксперт, касается семейного статуса продавца. «Когда право требования приобреталось в браке, для сделки, подлежащей госрегистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса», — говорит Ольга Чирикова.
Эксперты также рекомендуют покупателю перед сделкой проверить карточку проекта на портале наш.дом.рф в системе ЕИСЖС, где доступны проектная декларация, разрешение на строительство и текущий статус объекта. Полезно заказать выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить факт регистрации ДДУ и отсутствие обременений.
«Доход продавца от уступки прав требования подлежит декларированию, при этом налоговую базу можно уменьшить на документально подтвержденные расходы на приобретение этих прав, — напоминает Ольга Чирикова. — А минимальный срок владения для будущей продажи уже полученной квартиры ФНС отсчитывает с даты полной оплаты по договору уступки».
Для продавца-юридического лица закон устанавливает дополнительное требование, а именно оплата цены уступки покупателем должна производиться только после государственной регистрации договора. Для физических лиц такого требования нет, но на практике привязка окончательного расчета к факту регистрации остается самым надежным вариантом для обеих сторон.
Галина Бабич
