В России могут начать изымать у должников единственное, но дорогое жилье

Как предлагается изымать у должников единственное, но дорогое жилье

Текст: Владислав Куликов, Роман Маркелов, Марина Трубилина

В России, очевидно, полноценно заработает практика изъятия за долги единственного жилья, если оно будет признано роскошным, с последующим переселением должника в пристанище поскромнее. О будущих подробных контурах этой системы продолжают дискутировать минэкономразвития и минюст. При этом весной Конституционный суд (КС) допустил, пытаясь решить вопрос хотя бы в судебной плоскости, что при ряде условий единственное жилье у должника действительно может изыматься. Первое (и пока что единственное) изъятие дорогого жилья у банкрота произошло уже в июне — пишет «РГ».

По действующим законам изъятие единственного жилья за долги в пользу банков или микрофинансовых организаций не допускается. Фото: Getty Images

С законодательной же стороны над проблемой работают в минюсте. Как сообщили «РГ» в ведомстве, законопроект по взысканию за долги роскошных жилых помещений дорабатывается совместно с заинтересованными госорганами. В министерстве подчеркнули, что работа ведется в соответствии с указанным постановлением КС.

В действующей редакции Гражданского процессуального кодекса изъятие единственного жилья не разрешается. Постановление КС по факту допускает в судебной практике снятие защиты с единственного жилья, если оно приобреталось со злоупотреблениями. Например, могут учитываться время присуждения долга, возбуждения исполнительного производства и извещения должника об этом, условия сделок по отчуждению другого имущества для приобретения защищенного иммунитетом жилья. Суды также должны учитывать рыночную стоимость жилья и ее соотношение с величиной долга, чтобы взыскание было не карательным, а обоснованным, следует из постановления. КС указывает и на то, что должника нельзя оставить без жилища, причем площадью не меньше чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма и в пределах того же поселения, где это лицо проживает, отмечает член ассоциации юристов России Ольга Эттлер.Суды должны учитывать рыночную цену жилья и соотносить ее с величиной долга, чтобы взыскание было не карательным, а обоснованным

Постановление КС получило первое применение в Екатеринбурге. Единственная пятикомнатная квартира должника была продана за 8,5 млн рублей (при долгах более чем 20 млн), взамен он получил однокомнатную.

При этом на текущий момент в законопроекте минюста речь идет также и о том, что взысканию подлежит роскошное жилье за долги перед банками и микрофинансовыми организациями (МФО). Против этого выступает в минэкономразвития.Минэкономразвития предлагает изымать единственное дорогое жилье только за долги перед физлицами, но не перед банками

В отзыве на документ замглавы минэкономразвития Илья Торосов указал на то, что права на неприкосновенность жилища и запрет на произвольное лишение его прописаны в Конституции. По мнению минэкономразвития, принудительная реализация единственного жилья гражданина допустима, только если кредитором выступает физическое лицо. Это объясняется тем, что закрепленные в Конституции интересы гражданина-должника могут быть затронуты только при условии защиты прав равного субъекта.

«Интересы профессионального кредитора не должны противопоставляться защите прав гражданина, оказавшегося в трудной жизненной ситуации. Банки и МФО, являющиеся профессиональными кредиторами имеют возможность оценить риски при кредитовании гражданина», — пояснили «РГ» в пресс-службе ведомства.

Кроме того, минэкономразвития предлагает защитить от продажи единственное жилье гражданина, если оно находилось в его собственности или было передано ему в наследство ранее чем за три года до даты возникновения обязательства.

Также Торосов предложил перед продажей недвижимости и покупкой замещающего жилья проводить независимую оценку их стоимости, чтобы прогнозировать выручку от продажи роскошного жилого помещения и ее достаточности для приобретения должнику нового жилья. А если сумма, вырученная от продажи квартиры, превышает сумму долга, то разница должна быть направлена на покупку более дорогого и комфортного замещающего жилья по сравнению с предлагаемыми минимально допустимыми критериями.

Из письма замминистра следует, что ведомство не поддерживает и критерии определения роскошного жилого помещения, в том числе с учетом наличия сейчас в регионах различных норм площади жилого помещения, предоставляемого должнику по договору социального найма. Сейчас норматив по квадратным метрам на одного человека устанавливается в каждом субъекте местными властями и разнится от региона к региону. Именно к этому нормативу минюст предлагает привязать критерии определения роскошного жилья. Минэкономразвития считает оптимальным установить федеральный норматив площади единственного жилого помещения, равного наибольшему из установленных сейчас в регионах страны. Это поможет избежать неравенства прав граждан в зависимости от места их проживания, исключить риски снижения нормативов по площади в субъекте или муниципалитете.

В окончательном варианте законопроекта необходимо установить четкую процедуру замены дорогостоящего жилья на менее комфортное, считает заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов. При этом должен быть детально прописан порядок выселения должника и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с сохранением за ними конституционных гарантий на достойный уровень проживания, указывает он.

«Понятия «роскошь» и «допустимость», которые пока не обозначены законодательно, для разных регионов могут очень отличаться, хотя бы в части стоимости. Аналогичное жилье в столичном и отдаленном регионе будет отличаться в разы, для разных районов ввиду этого должны быть введены различные критерии», — подчеркивает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. По ее словам, банки, являясь мощными структурами с огромными ресурсами, не должны в полной мере быть сопоставимы с гражданами, у которых таких ресурсов не может быть по определению. «Закон должен в первую очередь учитывать интересы гражданина», — считает эксперт.

У банков и МФО иная точка зрения. «Гражданин, вступая в гражданско-правовые отношения с кредитной организацией, приобретает не только определенные права, но и обязанности, их объем и содержание имеют договорный характер и основаны на добровольном выборе. Следовательно, государство должно для таких случаев устанавливать такие правила, при которых будут гарантироваться права не только должников, но и кредиторов», — говорит начальник правового управления Ассоциации банков России Сергей Клименко. Часто должники продают несколько имеющихся квартир, приобретают на эти деньги более дорогую жилую недвижимость, которая становится единственным жильем, тем самым уходя от обращения взыскания на имущества.

Изъятие единственного роскошного жилья могло бы помочь в борьбе с недобросовестными практиками, соглашается председатель Совета СРО «Микрофинансирование и Развитие» Эльман Мехтиев. При этом он отмечает, что МФО уже два года не используют жилую недвижимость как залог по договорам потребительского займа.

Судебная практика разрешения таких дел будет изменяться, подытоживает управляющий партнер независимой оценочной компании «Аверта Групп» Алексей Шаров. Исходя из текущей ситуации он полагает, что пока ее дрейф будет идти в сторону пользы кредиторов.А как у них?

Во многих странах имущественный иммунитет единственного жилого помещения не является абсолютным и зависит от объективных характеристик конкретного жилья, связанных с удовлетворением минимальных потребностей граждан в жилище, а также необходимости соблюдения баланса интересов должника и его кредиторов, говорит юрист по банкротству, модератор международного сообщества юристов «Правовая беседа» Манэ Даниелян.

По словам эксперта, в этом вопросе есть три подхода.

Первый — законодательный запрет обращения взыскания на единственное жилье, который имеет исключения (Швеция, Великобритания). Например, в Британии жилье, в котором живет должник, подлежит реализации, только если вырученная сумма от продажи его доли покроет обеспеченные этой недвижимостью кредиты. При этом от суммы реализации должен оставаться остаток не менее тысячи фунтов.

Второй — возможность обращения взыскания на часть единственного жилого помещения, если она может быть выделена в натуре. Такой принцип работает в Болгарии.

Третий — законодательно установленная возможность обращения взыскания на единственное жилье с предоставлением должнику иного жилого помещения (Австрия, Германия). Например, в Германии продаже подлежит вся недвижимость должника, при этом должник обязан переехать на съемное жилье.

Подготовила Марина Трубилина