Быть?! С «Мармеладом» и с парком. Или без «Мармелада» и с «полем дураков»

Что ответил инвестор торгового центра на вопросы волгодонцев«Мармеладный» вопрос на сегодня один из самых судьбоносных в жизни Волгодонска. Быть или не быть на «поле дураков», то бишь на территории виртуального парка «Молодежный», огромному торгово-развлекательному центру со «сладким» названием, вероятно, решится в ближайшее время. Депутаты Волгодонской городской Думы на мартовском заседании либо одобрят своим решением перевод части парковой зоны в коммерческое использование, либо отклонят его.Паны дерутсяНапомним, первые слухи, что в центре нового города в ближайшее время могут построить еще один ТРЦ, появились в Волгодонске в конце прошлого года. Сразу после новогодних каникул — 9 января — в городской Общественной палате состоялись слушания по смене назначения участка земли в парке «Молодежный»: его переводе из парковой зоны в зону коммерческого использования. На этих слушаниях произошел скандал: кто-то узрел, что большинство из присутствующих оказались чиновниками и проголосовали «за». Тут же последовали обвинения в адрес администрации города в продавливании вопроса и лоббировании интересов иногородней компании.В ответ администрация устами своего главы упрекнула местный торговый бизнес в защите собственных меркантильных интересов в ущерб развитию города: Волгодонск может не получить два миллиарда рублей инвестиций, которые будут вложены в предстоящее строительство ТРЦ «Мармелад» и которые, по-хорошему, нужно хватать и держать. «Если инвестор заявляет о своем желании прийти в тот или иной муниципалитет, мы, по большому счету, должны этому способствовать», — сказал Андрей Иванов на встрече со СМИ еще 13 января. Мол, многие волгодонцы уже давно голосуют рублем и колесами за ростовские торговые центры, которые могут предложить им качественно новый уровень шопинга, и, соответственно, увозят в Ростов свои деньги, которыми мог бы прирасти местный бизнес. Не говоря уже о том, что Волгодонску, который всерьез претендует на звание столицы востока области, в этом «высоком» качестве фактически нечего предложить жителям ближайших районов — кроме разве что пары гипермаркетов «Магнит».Но сопротивление нарастало. Ситуация получила широкое освещение в некоторых местных СМИ, и уже вскоре противники строительства «Мармелада» взяли реванш: на вторые общественные слушания по все тому же участку земли (на них должен был рассматриваться проект его межевания) пришли полторы сотни городских предпринимателей и, несмотря на все увещевания, практически единодушно проголосовали против. Хотя один из их «идейных вдохновителей» — председатель Союза работников торговли Владимир Шаповалов — резюмировал, что сами эти слушания «бегут впереди паровоза»: пока городская Дума не приняла решение о судьбе этого участка, «межевать» его просто нет смысла.И хотя общественные слушания решающего значения не имеют и по определению носят рекомендательный характер, они ярко проиллюстрировали сложившееся в городе противостояние. Администрация города, депутаты и предприниматели, связанные со строительным бизнесом, — «за» новый торговый центр. Против — торговое сообщество и владельцы уже существующих у нас торговых центров, которые явно не хотят появления в городе нового мощного конкурента.Своими глазамиПосмотрев со стороны на развернувшуюся в городе информационную войну, в процесс решил вмешаться сам инвестор — таганрогское ОАО «ИНПРОМ-ЭСТЕЙТ». Его руководство пригласило всех желающих — представителей Волгодонской власти, СМИ, общественности и бизнеса — приехать в Таганрог в действующий ТРЦ «Мармелад», увидеть все своими глазами и задать любые интересующие вопросы.Желающих набралось человек 30. Причем самые откровенные противники строительства в «Мармелад» в общей делегации не поехали. И они по-своему правы, поскольку сам торгово-развлекательный комплекс понравился всем — и оптимистам, и скептикам. И ближе к концу экскурсии гости были уже практически убеждены, что такой шикарный объект в Волгодонске очень бы хотелось иметь. И вот почему.Мы не жадные и не бедныеТРЦ «Мармелад» в Таганроге, а примерно такой планируется строить в нашем городе, втрое больше Волгодонского ТРЦ на Набережной: его площадь более 52 тысяч квадратных метров, из которых в аренду сдается около 38 тысяч. Он очень просторен, и здесь явно не стремятся сдать в аренду каждый сантиметр — удобство все же в приоритете. К тому же 14 тысяч «квадратов» свободного пространства тоже «работают» — они ярко оформляются в соответствии с сезоном и используются для проведения развлекательных, познавательных и творческих мероприятий, которые здесь проходят почти ежедневно и создают «Мармеладу» необходимый привлекательный имидж. Также к услугам посетителей — огромный фудкорт со сценой и акустическим оборудованием, несколько кафе и ресторанов, кинозалы, ночной и спортивный клубы и сразу несколько мест, где можно организовать досуг своего ребенка. И, наконец, любая часть «Мармелада» абсолютно доступна для маломобильных групп населения, например, для инвалидов-колясочников. К услугам посетителей — парковка на 900 машиномест, эскалаторы и лифты.Но главное, пожалуй, в качественно ином понимании торгового бизнеса. Ключевое направление в политике компании — не просто сдача в аренду торговых площадей, а эффективное управление и придание торговому центру высокой социальной значимости. «Мармелад», по мнению своего руководства, должен быть «центром городского притяжения». Добиваются этого по-разному, но постоянно и целенаправленно. Например, вскоре после открытия ТРЦ «Мармелад» на свои средства оборудовал прямо через дорогу детскую и спортивную площадки для расположенной там школы. А в настоящее время строит парковки в окрестных переулках — на муниципальной земле, но на свои деньги. ТРЦ — постоянный участник различных городских мероприятий, часть которых он привлекает на свои площади. Неудивительно, что на встречу с Волгодонской делегацией в «Мармелад» с готовностью пришли действующий глава администрации Таганрога Андрей Лисицкий и бывший председатель городской Думы этого города Юрий Стефанов (при нем принималось решение о строительстве ТРЦ).Кроме того, в «Мармеладе» практически постоянно что-то происходит: танцевальные баттлы и рыцарские турниры, огненные шоу и семейные марафоны, концерты и народные гулянья, фестивали и шахматные соревнования, научные шоу для детей и музыкальные вечера для взрослых, новогодние елки и праздники влюбленных — вход свободный, смотрите и участвуйте. В общем, то, что в Волгодонских ТРЦ происходит раз в сезон и считается большим событием, в «Мармеладе» — нормальный режим работы.Как результат — в 2016-м году в ТРЦ «Мармелад» зафиксировано почти четыре миллиона посещений.Место, место и еще раз местоНо волгодонцев, разумеется, больше интересовало, как руководство ОАО «ИНПРОМ-ЭСТЕЙТ» в лице генерального директора Игоря Коновалова ответит на их вопросы. Первый и самый «раскрученный»: почему инвестор выбрал для строительства огромного торгового объекта именно парк «Молодежный»? И есть ли возможность перенести его, например, под голубые стены Атоммаша или на Ростовское шоссе, или хотя бы поближе к морю и подальше от центра?Ответ услышали нелицеприятный: мол, граждане волгодонцы, у вас уже более 30-ти лет в центре города стоит огромный пустырь с «козьими тропами». И наверняка этот пустырь предназначался не только для посадки деревьев и кустарников, а значит, средств на парковую инфраструктуру в городе нет. Вот уже долгие годы идут разговоры также про 50-метровый бассейн и спорткомплекс, но это инвестиции, которые заведомо не окупятся, а стало быть — государственные, и поэтому ждать их придется еще лет 30, особенно если учесть, что в Волгодонске уже есть несколько бассейнов, пусть и «коротких». И даже если деньги в казне найдутся, то десять гектаров на строительство бассейна в любом случае не нужно.ОАО «ИНПРОМ-ЭСТЕЙТ» со своей стороны предлагает не только «отрезать» от «виртуального» парка шесть гектаров земли, чтобы «посадить» на них огромное здание и парковку, но и обещает заняться благоустройством прилегающей территории: заключить с администрацией города соответствующее соглашение и инвестировать в парк свои деньги, чтобы на значительной его части в действительности, а не в мечтах, появились, наконец, деревья, дорожки, клумбы, а также аттракционы, детские и спортивные площадки — все то, что превращает просто «зеленую зону» в место досуга и отдыха. Логика очевидна — создается все тот же «центр притяжения», куда придут люди. И именно в расчете на свой большой вклад в город компания планирует получить этот участок, минуя торги.А что касается выбора места, то здесь все просто и бескомпромиссно:-Для успеха проекта очень важна локация (расположение). По периметру этого участка проживает, по нашим подсчетам, порядка 30 тысяч человек, и мы предполагаем, что люди из этой жилой застройки будут регулярно посещать торговый центр. Тем более что он не только торговый, но и во многом развлекательный. По сути, это не место шопинга — это место досуга. Нужно понимать, что если он будет расположен «у черта на куличках» — в кино или в кафе туда никто не поедет, с ребенком на детский праздник — тем более. Более того, хорошая локация важна и для того, чтобы мы могли привлечь операторов международного и федерального уровней (крупные «брендовые» компании, арендующие торговые площади), которых и без того невероятно сложно заманить в провинциальные города, такие как Таганрог и Волгодонск.Свой «кусок пирога»Самые болезненные опасения местного бизнеса связаны с тем, что появление в Волгодонске огромного торгового центра подорвет местную торговлю. Игорь Коновалов в своем ответе назвал это «полной глупостью», хотя в Таганроге в 2011-м году настроения были примерно те же. И тем не менее:- В Таганроге после строительства «Мармелада» ни один торговый центр не закрылся. Да, произошли какие-то трансформации, смена состава арендаторов, но каждый занял свою нишу, все работают. Более того, открылся еще один торговый центр — «Лето», и он тоже заполнен. …Причем из более чем 200 торговых компаний, которые работают в «Мармеладе», 73% — местные предприниматели: кто-то купил франшизу, кто-то открыл свое предприятие торговли или сферы услуг. И только 27% — напрямую федеральные и международные сети. Заполняемость арендных площадей в настоящее время — 100%, и есть «лист ожидания».Затронули также и щекотливую тему «утекающих из города» налогов:- Мы сторонники законопослушной модели работы, сами платим только «белую» зарплату и налоги и настоятельно рекомендуем это нашим операторам. За три года работы ТРЦ «Мармелад» в Таганроге в бюджеты всех уровней перечислено 400 миллионов рублей налогов, и еще 380 миллионов — во внебюджетные фонды. В бюджет города Таганрога наш ТРЦ платит 14,5 миллиона рублей в год — это часть подоходного налога, налог на имущество и земельный налог. (Кстати, некоторые волгодонские предприниматели считают эти суммы незначительными для предприятия такого масштаба.) …Да, первое время у нас в Волгодонске будут льготы по земельному налогу, но наш торговый центр обеспечивает городу 1700 рабочих мест, на которых люди получают зарплату и также платят налоги. Средняя зарплата персонала в нашем ТРЦ — примерно 22 тысячи рублей. Что касается «иногородней прописки» нашей компании — она зарегистрирована в Ростовской области, и даже если мы будем зарегистрированы в Волгодонске, мы больше налогов платить не сможем, поскольку работаем в рамках российского законодательства.Городских строителей в лице депутата Гордумы Алексея Бородина очень заинтересовал вопрос, кто будет строить огромное здание торгового центра (то бишь осваивать подряды на два миллиарда рублей), если вопрос будет решен положительно. Игорь Коновалов обнадежил:- При выборе подрядчиков в Таганроге мы отдавали предпочтение в основном местным организациям. Генподрядчик тоже был местный (ПМК «Земстрой»), основные работы выполнены местными или региональными предприятиями, в том числе и малого бизнеса. На строительстве было занято порядка 1200 человек.Пробка на ПутепроводеС чем гендиректор «ИНПРОМ-ЭСТЕЙТ» почти согласился — это вероятные транспортные проблемы всего на двух дорогах из старого города в новый, которые могут возникнуть при строительстве и эксплуатации нового большого ТРЦ. Ситуация может вскоре усугубиться в связи с возобновлением в Волгодонске регулярного железнодорожного сообщения.Поскольку привлечение в «Мармелад» жителей сельских районов будет важной частью маркетинга, то и к транспортным проблемам следует отнестись со всей серьезностью. И все же, по мнению Игоря Васильевича, другие торговые предприятия нового города как-то снабжаются, а значит, ситуация не безнадежна и решаема. Согласно графику, который якобы успешно срабатывает в Таганроге с его узкими улицами, большая часть товаров подвозится ночью, когда дороги свободны.А вот что касается дополнительной нагрузки на существующие коммуникации, то с этим застройщики ТРЦ «Мармелад» никак не согласны: здание энергоэффективно, снабжено собственными котельными, своей подстанцией и автономной системой очистки сточных вод.Вместо заключенияДепутат Владимир Брагин вернул разговор к неприятной теме «информационной войны», развернутой против ТРЦ «Мармелад» в Волгодонске. И волгодонцы услышали в ответ примерно следующее:- Произошла утечка информации. …Ныне собирались заявлять о своем присутствии в городе слишком рано — до того как будут получены решение правительства области по одобрению или отклонению данного проекта, а также решение городских властей по этому вопросу. Мы понимаем, что важно работать сообща со всем городским сообществом. Воевать с ветряными мельницами мы не хотим, особенно когда общение опускается до уровня обещания каких-то «проблем», если мы придем в город.Наша работа — это не манна небесная. Мало кто понимает, насколько на самом деле сложно создать подобный проект, пройти с ним все согласования, построить, а главное — привлечь в него достойных операторов и грамотно управлять им. Поэтому если нам скажут, что это городу не нужно — мы не будем продавливать вопрос.Мы уверены, что подобный торговый центр является значимым объектом городской инфраструктуры и значительно повышает качество жизни горожан, что, например, сокращает миграцию молодежи из города. Но мы не хотели бы идти туда, где нас не ждут.Волгодонск — Таганрог – Волгодонск***ЛИЧНОЕ МНЕНИЕВиктор Стадников, председатель Общественной палаты Волгодонска:- Желание общественников: убрать в городе одну из запущенных и загрязненных территорий. Хотя желание разместить ТРЦ в парке «Молодежный» не исключалось — эта территория по запущенности и загрязненности не уступает территории того же бывшего пятого корпуса «Атоммаша».Русская пословица гласит: лучше один раз увидеть, нежели много раз услышать. Делегации Волгодонска, побывавшей в Таганроге, повезло: мы и увидели, и услышали. Мы увидели грамотный продуманный маркетинг и высокий потребительский спрос на его услуги. Наше общение с главой администрации, экс-председателем городской Думы и руководителем ТРЦ «Мармелад» заставило задуматься, как, наверное, и многих жителей города. Мы все стоим перед серьезным выбором: потерять миллиардного инвестора и финансового помощника в решении социальных проблем или заняться поиском решения по месту строительства ТРЦ, удовлетворяющего граждан и руководство ТРЦ.Да, строительство ТРЦ добавит вопросы к уже имеющимся проблемам города, это касается, например, транспортной развязки и обеспечения газом. Причем все проблемные вопросы город должен решить в течение 2,5-3 лет — это время строительства ТРЦ. Но я хотел бы ответить скептикам и лицам, заинтересованным в срыве строительства этого объекта.Первое. Боязнь предпринимателей, что пуск ТРЦ снизит эффективность торговли других предприятий — абсурд. После запуска ТРЦ в Таганроге ни одно торговое предприятие не было закрыто, хотя за это время был построен и введен в эксплуатацию ряд объектов, в том числе и одно крупное торговое предприятие.И второе. Сомнения некоторых жителей города по поводу запуска двух газовых котельных на кровле ТРЦ — надуманное. Его месячный расход газа — 90 тысяч кубов зимой и десять тысяч летом — соответствует расходу 90 городских коттеджей зимой и десяти летом. Тем более что в настоящее время идет строительство газопровода «Орловка — Волгодонск» для гарантированного обеспечения газом городских объектов.А теперь думайте: быть нам с ТРЦ и «Молодежным» парком или без ТРЦ и пожизненно с «полем дураков».***фото: Волгодонская делегация в таганрогском ТЦ; Гендиректор ОАО «ИНПРОМ-ЭСТЕЙТ» Игорь Коновалов: «Если нам скажут, что «Мармелад» городу не нужен — мы не будем продавливать вопрос»…; В «Мармеладе» много эскалаторов