С 1 июля, как известно, радикально поменялись правила долевого строительства.
Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги. Основное изменение — деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.
Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны были к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.
Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Eсли застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до десяти миллионов рублей.
С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.
Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья — 10 процентов.
Процедура покупки таких квартир остается прежней — оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а, следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.
Но специалисты отмечают: у такого варианта покупки есть два «но». Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или, по крайней мере, путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования «долевки».
Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не «на глазок». Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти. И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы. Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября. А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут. Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.
Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. В то же время сегодня стоимость квадратного метра находится на таком максимально возможном уровне, что ее повышение может привести вообще к существенному снижению продаж. Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит.
Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.
Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты. Говорят, что это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов.
