Как вывести рынок аренды жилья из тени

Фото: Yur-gazeta.ru

Новая информационная система арендного жилья Минстроя не изменит рынок недвижимости, если единственным стимулом для участия в ней будут штрафы, считают эксперты. Больший эффект для «обеления» рынка, по их мнению, даст усовершенствование законодательства и появление удобных сервисов для владельцев квартир — пишет «Российская газета».

Минстрой намерен запустить государственную информационную систему, где должен будет регистрироваться каждый договор аренды. Нарушителей ждут штрафы. Система позволит сделать рынок более прозрачным, обеспечить защиту прав арендодателей и арендаторов, считают в минстрое. Законопроект предполагается внести в Госдуму к весенней сессии. Главная цель системы — учет договоров и «обеление» рынка аренды, подчеркнул замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. «Это ключевые задачи, которые необходимы, чтобы обезопасить граждан — как арендаторов, так и арендодателей — при заключении сделок», — сказал он. Система будет фиксировать факт заключения договора аренды, при этом подписать документ арендодатель и арендатор смогут на самой платформе. Можно будет выбрать проект договора, уже проверенный юристами. «Это позволит грамотно заключить сделку и обезопасить себя даже людям без специального юридического образования, не обращаясь при этом к юристам за отдельную плату», — отметил замминистра.

Все действующие сайты-агрегаторы будут интегрированы с платформой, пояснил Стасишин. Одним из преимуществ системы должно стать удобство, поэтому ее интегрируют с агрегаторами в максимально простой для пользователей форме.

Вопрос о создании в России структурированного рынка арендного жилья обсуждается многие годы, отмечает завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина. Сейчас сдается в аренду около 5 млн квартир — 9-10% жилого фонда. Однако только десятая часть их оформлена легально. Из-за «теневой» аренды государство теряет более 160 млрд руб. налогов.

По данным Федеральной налоговой службы, количество налогоплательщиков, представивших налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2019 год в связи со сдачей имущества в аренду составило в России 141 580 чел., общая сумма дохода от сдачи имущества в аренду — 33,8 млрд руб., сумма удержанного НДФЛ — 1,637 млрд руб.

Однако одними штрафами и обязательствами вряд ли возможно вывести рынок из тени, считают эксперты. Наказания есть и сейчас, однако они мало кого пугают. Например, уже несколько лет арендодатели обязаны делать временную регистрацию арендаторам, за неисполнение этого требования также предусмотрены штрафы, но никто никого и не регистрирует и не штрафует, говорит руководитель департамента аренды агентства «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

К выявлению сдающихся в аренду квартир пытались привлечь участковых, этим может заняться и налоговая инспекция, но до реальных действий не доходит. Нужно собрать много веских доказательств, чтобы привлечь за такие нарушения (не только договор аренды, но и документы об оплате). Маловероятно, что пойдут жаловаться на хозяев и арендаторы — чаще всего они сами находятся в городе нелегально (например, опять же без прописки).Аренда входит в десятку самых популярных отраслей среди самозанятых

Законно доказать арендные отношения почти невозможно, говорит Иванкина. «Мы друзья с собственником», «Они отдыхают у нас летом, а мы живем у них зимой» и другие доводы подобного рода зачастую не позволяют зафиксировать факт аренды.

Ставки аренды сейчас рекордно растут, отмечает эксперт «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина. За год средняя плата за однокомнатную квартиру в городах-миллионниках увеличилась на 21%, двухкомнатную — на 23%, трехкомнатную — на 20%. В таких условиях арендаторы не заинтересованы в официальной аренде, так как нововведения приведут к очередному витку роста ставок — как минимум на те же 4-5% (это если владелец зарегистрируется самозанятым), которые придется заплатить арендаторам.

Инфографика «РГ»/ Леонид Кулешов/ Марина Трубилина

Эффективным инструментом для вывода рынка из тени стал институт самозанятости, отмечает Кирюхина. «Возможность оформить статус самозанятого для уплаты налогов от сдачи выбрали 3 из 4 столичных рантье, которые ведут бизнес легально, — говорит она. — Исследование ОНФ и «Циан» показало, что число самозанятых арендодателей жилья в Москве за полгода с октября 2020 по апрель 2021 года увеличилось на 70%, а по данным ФНС, аренда — на 9-м месте в рейтинге отраслей, которые выбирают самозанятые по всей России». Обелять рынок нужно не введением новых штрафных санкций, а предлагая понятные инструменты взаимодействия с госорганами, дополнительные льготы, низкие налоговые ставки, говорит эксперт.

Еще одна проблема — отсутствие в России цивилизованного рынка аренды от официального оператора, отмечает Кирюхина. Несколько таких проектов уже реализовано, однако по-прежнему арендатор вынужден ориентироваться преимущественно на «частников». «Если сами арендаторы будут голосовать рублем за официальную аренду, то и рантье будут заинтересованы легализовать свой бизнес», — говорит она. Легализовать рынок может и развитие рынка управляющих компаний, которые будут «под ключ» заниматься сдачей жилья. Это особенно актуально на фоне распространения удаленной работы, когда владельцы недвижимости могут жить в другом городе и заинтересованы в надежном посреднике.

Начинать легализовывать рынок нужно с совершенствования законодательства о рынке коммерческого найма, правах и обязанностях арендаторов и собственников жилья, считает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Сейчас отношения владельца квартиры и нанимателя регулируются только договором, в Гражданском и Жилищном кодексах об этом почти не говорится. В других странах рынок аренды официальный, в том числе потому, что есть четкое законодательство.

Для обеления рынка посуточной аренды жилья нужно полностью переходить на патентную схему работы, чтобы «уйти» от налога за каждую сделку, и патент должен быть дешевым, чтобы каждый смог его оплатить в начале года, говорит гендиректор сервиса «Суточно.ру» Юрий Кузнецов. Сейчас в посуточной аренде договоры часто вообще не заключаются. Многие, кто занимаются краткосрочной арендой профессионально, имеют в собственности десятки квартир, на каждую приходится по 3-7 заселений новых гостей в неделю. Регистрировать такое количество договоров в новой системе будет сложно.

В отличие от Европы и США, в России пока нет ассоциаций арендаторов и арендодателей, говорит Иванкина. Нет и больших арендных фондов, «доходных домов», какие существует в США (где 40% жильцов — арендаторы) и какие существовали в Москве и Санкт-Петербурге в начале ХХ века. Сегодня России также важно двигаться в направлении создания государственных и муниципальных арендных фондов без права продажи квартир в собственность. Такие дома, которые могут строиться на условиях концессии или государственно-частного партнерства, были бы актуальны, например, для врачей и учителей, для работников крупных предприятий или вахтовиков.Кстати

Из объявлений на портале «Циан» должны исчезнуть указания на то, что квартира сдается только славянам или православным, что хозяин не хочет квартирантов-мигрантов. Портал объявил о борьбе с дискриминацией и попросил пользователей до февраля убрать из объявлений указания на цвет кожи, этническое и национальное происхождение, гражданство и вероисповедание.

Портал прав и с точки зрения политкорректности, и с точки зрения здравого смысла, считает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. У собственников часто ни на чем не основанные предубеждения против приезжих, хотя зачастую россияне гораздо менее аккуратны и в быту, и в платежах. Есть владельцы жилья, которые, набравшись опыта, сдают жилье только мигрантам, поскольку после них состояние квартиры даже лучше, чем было. Зачастую владельцы, которые не хотели сдавать жилье людям определенных национальностей, семьям с детьми, с домашними животными, передумывают при личной встрече с ними. Однако собственник все равно вправе будет выбирать, кому сдавать квартиру, отмечает Жукова. «Отсеивать» не симпатичных ему квартирантов он может при телефонном звонке, при просмотре жилья. И для этого не обязательно ссылаться на неподходящую национальность квартиранта, хозяин может объявить, что у него очередь на просмотр и он примет решение после того, как пообщается со всеми кандидатами.

Текст:  Марина Трубилина