фото: Константин Завражин/РГ
Как правильно получить и использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий, разъяснил в комментарии «РГ» председатель Комитета Госдумы по собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (фракция КПРФ).
По его словам, это один из самых популярных вопросов, с которым обращаются к нему граждане. «И, конечно, такие сделки имеют свои нюансы», — отметил Гаврилов. «Материнский капитал можно потратить только на квартиру или жилой дом, которые находятся в Российской Федерации и пригодны для проживания, — уточнил глава комитета. — Купить аварийную или не соответствующую санитарным и техническим нормам недвижимость не получится».
Нюансы договора
По его словам, при составлении договора купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала нужно принять во внимание ряд особенностей. Как разъяснил депутат, жилье в таком случае должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги) и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. «Положения жилищного законодательства, ограничивающие минимальный размер общей площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого сособственника, при этом не применяются. Поэтому советую сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи», — заявил Гаврилов.
А если оформить жилое помещение в общую собственность всех указанных лиц при заключении договора купли-продажи не представляется возможным? Тогда, согласно его разъясннению, жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала продавцу. А если жилье приобретается с использованием кредитных средств — после снятия соответствующего обременения.
Определение долей
По словам главы комитета, каких-либо специальных положений по определению размера доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, законодательство не содержит. «Однако, как следует из обзора судебной практики, определение долей должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья, — уточнил депутат. — При этом в соглашении размер долей детей может быть увеличен. Если соглашением предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства».
Если до момента погашения ипотеки в семье появился еще один ребенок, то нужно выделять долю маленькому члену семьи, отметил также Гаврилов. «Подчеркну, что выделить доли необходимо всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей, — пояснил он. — Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, а к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему. Если новый ребенок родился уже после исполнения обязательства по выделу долей, то переоформлять права на объект недвижимости с выделением доли и ему не требуется».
В случае, если объект недвижимости был оформлен только на одного из супругов, значит, долю нужно выделить второму супругу и детям. При этом допускается выделить доли детям, а остальную часть квартиры оставить в совместной собственности супругов. «Отмечу важную деталь, что доли нужно выделить именно в той недвижимости, на покупку которой были направлены средства материнского (семейного) капитала, а не в любой имеющейся или приобретаемой жилплощади», — отметил депутат.
На что обратить внимание при оплате
«Кроме того, отмечу, что при покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время, — добавил парламентарий. — В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате».
По словам Гаврилова, стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца рекомендую не отказываться от возникновения залога.
Если договор заключается с привлечением кредитных средств, то залог регистрируется также в пользу банка.
Социальный фонд России перечисляет денежные средства материнского капитала только в безналичной форме. «В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо указать безналичную форму расчета в части указанных денежных средств и реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж», — советует Гаврилов.
После того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре и переход права на основании договора будет зарегистрирован, необходимо обратиться в Социальный фонд России, уточнил он. Там предстоит подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Денежные средства будут перечислены после принятия положительного решения.
«Очень часто граждан интересует вопрос, а можно ли разделить сумму материнского капитала: часть на обучение ребенка, вторая на приобретение недвижимости? — рассказал депутат. — Да, владелец сертификата на материнский капитал имеет право потратить его частями по нескольким направлениям».
Татьяна Замахина
